Взять ЦУМ в кредит на 1,3 миллиарда: владелец выходит в кеш, оставляя долг

Согласие на один год

Казанский ЦУМ вплотную подошел к грядущей национализации недвижимости, установив необычные условия выкупа акций у своего мажоритарного владельца Анвара Алишева (до сентября контролировал около 99% акций АО «Торговый дом «Казанский ЦУМ», — прим. ред.). Из-за включения в схему дорогостоящего банковского кредита план по выходу в кеш выглядит неоднозначным: то ли казанский ЦУМ сам спасается от долговых обременений, то ли защищается от государственных интервенций. В любом случае, исход конечной сделки по приобретению ЦУМа республиканскими властями не так прост, как может показаться на первый взгляд.

О готовящейся крупной сделке по выкупу акций ЦУМа у единственного бенефициара Анвара Алишева стало известно в начале сентября. Акционеры АО «Торговый дом «Казанский ЦУМ» (далее ЦУМ) на своем внеочередном собрании дали согласие на приобретение ценных бумаг у ЗАО «ЦентрУМ» стоимостью не более 1,3 млрд рублей. Внеочередное собрание акционеров проходило 31 августа в заочной форме. Информация об этом содержится в официальном сообщении ЦУМа. Какой именно пакет акций компании будет выкупаться за 1,3 млрд рублей, в документе не конкретизируется. Но ранее ЗАО «ЦентрУМ» напрямую принадлежало 48,6% акций ЦУМа и еще 50,7% акций опосредованно через ООО «Спутник». Однако эта посредническая структура с 8 августа этого года находится в процессе ликвидации, следует из данных «СПАРК-Интерфакс».

Таким образом, около 99% акций ЦУМа теоретически могли быть переведены на баланс ЗАО «ЦентрУМ» для финальной продажи государству. Тогда схема по выходу в кеш должна будет состоять из двух шагов: на первом Анвар Алишев продает весь пакет своему агенту АО «Торговый дом Казанский ЦУМ» за 1,3 млрд рублей, а тот зеркально перепродает МЗИО РТ по этой же стоимости, считают эксперты рынка недвижимости. По сути, он продает сам себе, чтобы перепродать государству. Не исключено, что покупателем может быть СИНХ, полагают казанские брокеры.

Добавим, что сделка по выкупу акций у ЗАО «ЦентрУМ» одобрена 99,9% голосов. Но при этом акционеры ограничили время ее действия до 31 августа 2024 года, включив важную оговорку в решение: «Срок действия согласия один год с момента принятия решения», — говорится в решении ВСА (принято 31 августа, — прим. ред.). Оперативно связаться с гендиректором АО «Торговый дом Казанский ЦУМ» Ильдаром Гафаровым не удалось. «Реальное время» направило запрос администрации комплекса, но на момент публикации комментарий не поступил.

Справедливая цена — 1,3—1,5 млрд рублей

Выкуп акций ЦУМа у структуры Алишева — ключевой и финальный этап консолидации акций общества, собираемых на балансе управляющей компании АО «Торговый дом Казанский ЦУМ». До этого ценные бумаги выкупались у мелких акционеров общества. В начале августа совет директоров компании определил их стоимость в 2 тысячи рублей за одну бумагу, что в 200 раз дороже номинала. Исходя из этого, стоимость ЦУМа могла бы составить 0,5 млрд рублей. Но, видимо, акционеры посчитали эту оценку не референтной, подняв сумму почти в 3 раза. Впрочем, федеральные эксперты считают оценку объективной.

Стоимость 1 кв. м составит 35—40 тыс. рублей (учитывая общую площадь в 32,6 тыс. кв. м), но без кредитной нагрузки, отмечают казанские эксперты.

О перспективе национализации казанского ЦУМа стало известно в марте этого года. Тогда раис Татарстана Рустам Минниханов заявил о желании республики приобрести казанский ЦУМ для размещения в нем центра ремесленников: «Это моя идея — выкупить ЦУМ! И там сделать центры для ремесленников», — сказал он, осматривая достижения мастеров национального творчества перед заседанием Совета по культуре при президенте РТ. Здесь он раскритиковал медленные темпы развития отрасли народно-художественных промыслов, предложив создать в Казани индустриальный парк ремесленников (сейчас кто-то работает на дому, кто-то арендует места).

Альтернативный вариант продвигал председатель Союза народных и художественных промыслов Татарстана Нури Мустафаев. До этого он предлагал выкупить здание бывшего кинотеатра «Звезда» на ул. Клары Цеткин, 6 при въезде в Адмиралтейскую слободу в Кировском районе Казани. Он утверждал, что покупка «Звездочки» обойдется дешевле — всего в 140 млн рублей. Но, судя по всему, выбор был сделан в пользу ЦУМа, а почему — не объяснялось. С августа структуры Минкульта проводят оценку по перепланировке ЦУМа под нужды ремесленников, но взять комментарии ведомства не удалось. В то же время татарстанская палата ремесел Нури Мустафаева съехала из «Звезды», а здание опечатано.

Кредит в наследство государству

Миллиардный ценник за ЦУМ — не главный пункт в сделке по его выкупу. Акционеры ЦУМа собираются покупать бумаги бенефициара полностью в кредит. Это закреплено в решении ВСА. В нем акционеры дали согласие на привлечение займа на сумму не более 1,3 млрд, где заемщиком выступит АО «Торговый дом Казанский ЦУМ», а заимодавцем — кредитная организация. Какой банк выделит кредит в 1,3 млрд рублей, не указано. Но раскрыты параметры кредита: срок — 5 лет, процентная ставка — не более 12% годовых, следует из сообщения.

— Это значит, что после его продажи Министерству земельных и имущественных отношений РТ АО «Торговый дом Казанский ЦУМ» придется обслуживать 5-летний заем, что отразится на доходности нового собственника, — отметил глава АН «РеАгентство» Юрий Чикиров.

Если пересчитать стоимость ЦУМа с учетом кредита, то покупка окажется дороже на треть. Ежемесячно конечному собственнику придется выплачивать платежи по кредиту в сумме 28 млн рублей, показывают расчеты на кредитном калькуляторе. В пресс-службе МЗИО РТ воздержались от комментариев, заявив, что распоряжений о покупке ЦУМа не поступало.

Это не OBI

Казанские брокеры приводят в сравнение сделку OBI по продаже своего бизнеса российским партнерам, которая была закрыта за 1 евро. «Чтобы закрыть долги и вернуть компанию к нормальной операционной деятельности, в нее потребуется вложить порядка 4 млрд рублей», — писала о ней газета «Ведомости» со ссылкой на источник, близкий к одной из сторон сделки.

— Антиковидные ограничения нанесли серьезный удар по всему бизнесу в стране и в отрасли. По итогам 2021 года трафик в казанских торговых центрах не восстановился до показателей доковидного 2019 года, — описывал положение гендиректор ЦУМа Ильдар Гафаров в квартальном отчете в 2021 году.

Из-за ограничения доступа покупателей в ТЦ, не имея возможности продолжать коммерческую деятельность в сложившихся условиях, часть арендаторов расторгла договоры аренды. Чтобы сохранить арендаторов, общество пошло на уступки в виде предоставления значительных скидок по арендной плате.

ЦУМ освободится от арендаторов 30 сентября

Тем временем администрация ЦУМа расторгла в одностороннем порядке договоры с арендаторами. Последний день работы в ЦУМе — 30 сентября. Часть торговцев переезжает в ТЦ «Кольцо», часть — в ТЦ «Республика» в центре Казани.

— Казань — растущий и развивающийся город-миллионник с относительно невысокой обеспеченностью качественными торговыми площадями. На текущую дату Казань занимает 8-е место в РФ по обеспеченности — 414 метров на 1000 человек. ЦУМ выгодно отличается локацией в центральной части города рядом с ж/д вокзалом, — согласен Денис Платов.

Кредитная нагрузка не смущает экспертов: «Банковское заимствование часто привлекается для осуществления крупных сделок. Это позволяет сделать сделку с торговым объектом более гибкой и доступной», — считает Евгения Хакбердиева. Если покупатель привлекает заемное финансирование под всю сумму сделки, значит ТЦ может комфортно обслуживать кредит, уверен Денис Платов.