В двух шагах от Дома правительства: бизнес-центр «Нордвестойл» превратят в отель

Экспертное мнение Чикирова Ю.С. в публикации газеты «Реальное время».

«УЕХАЛИ НА КИЛОМЕТР ДАЛЬШЕ ОТ ЦЕНТРА КАЗАНИ»

Вдоль престижной транспортной магистрали Казани по улице Пушкина закрывается последнее офисное заведение на этой линии. Управляющая компания АО «Нордвестойл» приняла решение переформатировать бизнес-центр с одноименным названием в гостиничное заведение, а арендаторам офисов предложено выехать до мая, сообщили «Реальному времени» источники, близкие к ним. По их словам, уведомление о расторжении договоров аренды с «Нордвестойл» получили все без исключения компании, работающие в бизнес-центре. «Кто-то уже съехал на новое место, кто-то ищет подходящий вариант, но равноценной замены в Казани не найти», — жалуется один из собеседников «Реального времени». Так, гендиректор ООО «ЖБСК–Запад» Ильшат Юнусов рассказал, что размещался в «Нордвестойл» на протяжении нескольких лет, а в момент заезда базовая ставка составляла 700 рублей за 1 кв. м. «Сейчас переехали на километр дальше от центра — в район парка Горького, и ставки, конечно, гораздо выше. Поблизости к Пушкина свободных мест не нашлось, — отметил Юнусов. По его словам, компания безболезненно перенесла переезд из исторического центра. «Для нас место локации не принципиально, но привычка быть все же осталась», — сказал он.

Обычно договоры аренды заключаются в ноябре-декабре на срок 11 месяцев, но на этот раз пришлось расторгать раньше обычного. В феврале из бизнес-центра «Нордвестойл» успели выехать шесть-семь арендаторов, среди них ООО «СК СМР», «Гольф Казан». Остальные в поиске, так как поблизости располагаются либо сплошные отели, либо офисные площади невысокого качества, жалуются арендаторы.

Бизнес-центр «Нордвестойл» относится к классу «В», его можно считать одним из крупных в правительственном квартале, который сформировался вдоль улицы Пушкина. Его площадь — около 4 тыс. кв. метров. Здание бизнес-центра — историческое, построено в 1917 году. Теперь его собственником значится АО «Нордвестойл», опосредованно связанное с семьей Шафагата Тахаутдинова, экс-гендиректора «Татнефти», следует из данных базы «СПАРК-Интерфакс». Чуть ниже от бизнес-центра находится историческое здание XIX века, в котором размещается Торгово-промышленная палата. По сути, эти объекты определяют исторический облик улицы Пушкина. Сейчас в здании продолжают работать казанское представительство страховой компании «Чулпан», представительство «Татнефть-АЗС Казань». «Информацией о переезде на другое место не располагаем», — сообщили на горячей линии СК «Чулпан».

ОТЕЛЬ ПОЛУЧИТ НОВОЕ НАЗВАНИЕ, НО НИКАК НЕ «НОРДВЕСТОЙЛ»

Расторжение договоров аренды связано с перепрофилированием бизнес-центра «Нордвестойл» в отель, подтвердили «Реальному времени» в управляющей компании.

«Вряд ли мы сохраним прежнее название «Нордвестойл», но и нового имени пока нет», — рассказали в компании. По их словам, проектом реконструкции занимается команда под руководством гендиректора «Нордвестойл» Марата Бикташева, а сама концепция разрабатывается исходя из близости к Кабинету министров. Других подробностей пока нет, как и самого проекта. Главная трудность — как вписать в четырехэтажное историческое здание лифты, чье наличие обязательно для присвоения отелю категории «четыре звезды». Кроме того, здание должно иметь альтернативные источники электроснабжения и водоснабжения, что потребует прокладки дополнительных инженерных сетей. Существующая офисная площадь в 3,5—4 тысячи кв. м дает возможность ввести 120 номеров. При этом руководство АО «Нордвестойл» не успеет запустить его к форуму БРИКС, как можно было бы подумать. «Ближайший срок — декабрь этого года», — сообщили в управляющей компании «Нордвестойл». Вопрос, почему владельцы решили «перелицевать» бизнес-центр, остался без ответа. Добавим, что у команды Бикташева есть опыт управления гостиничными объектами. В Альметьевске на протяжении больше 10 лет работает гостиница «Нефтяник», но уровня «две звезды». С тех пор ее категорию не поднимали. По итогам 2022 года выручка «Нордвестойл» составила свыше 91 млн рублей, чистая прибыль — 15,6 млн рублей, следует из данных портала «СПАРК Интерфакс».

ЗАГРУЗКА ОТЕЛЕЙ — 65%, А ОФИСОВ — 100%

«При правильном подходе в управлении гостиницей доходность может быть выше аренды офисов. Расположение объекта с точки зрения гостиничного применения в целом неплохое, рассчитывать можно на бизнес-туристов и просто туристов, логистически очень удобно», — считает гендиректор АН «РеАгентство» Юрий Чикиров. При этом доходность от аренды офисов также неплохая, заметила управляющая URBAN Business Center Анна Ложкина. По ее словам, большинство бизнес-центров загружены на 100%, арендные ставки выросли до 2,5—3 тысяч рублей за «квадрат», тогда как у отелей загрузка в пиковые дни — в пределах 65%. Эксперты полагают, что владелец пошел на смену концепции из-за нехватки мест для туристов в центре города. «Сегодня вакансий в центре — ноль. Из-за международных событий центр становится главным местом отдыха туристов, а офисы выносятся в деловой квартал вокруг Спартаковской», — отметила управляющая URBAN Business Center Анна Ложкина. По ее словам, деловой квартал Казани формируется возле «Сувар Плазы», IT-парка им. Рамеева.

Может, решение о реконцепции стало реакцией на смену собственника «Сувар Плазы»? «Не думаю, никак с этим не связано», — отметил Юрий Чикиров. Он предположил, что смена может быть связана с нехваткой парковочных мест для офиса. «Возможно, соотношение парковочных мест к коммерческой площади объекта интереснее выглядит для гостиницы, чем для офисов, без возможности физически припарковаться и остановиться. Для постояльцев гостиниц вопросы парковки менее чувствительны, чем для офисных пространств», — указал он на банальную причину.

СТАВКИ НА ОФИСЫ БУДУТ РАСТИ

При этом оба эксперта предрекают дальнейший рост ставок на офисы. «Я оцениваю рост — порядка 30% за год, ставки в 1 500—2 000 руб. уже не пугают арендаторов. Арендаторы, которым необходимо определенное местоположение, готовы к переплате или снижению планируемой площади, удерживая в заданном бюджете затраты на аренду», — отметил Юрий Чикиров. А что касается гостиничного формата, то тут важно соблюдение золотого стандарта. «Не дешевить, не превращать в уровень «хостела в центре», в то же время не гнаться за «президентскими люксами», которые после проведения БРИКС придется адаптировать к типичному туристическому спросу и трафику». «Доходность гостиницы напрямую зависит от УК. Однако выжимать максимум с реконструкции, не вкладывая в объект, «не реновируя» его в процессе работы, тоже мина замедленного действия. Важно работать над своей целевой аудиторией, работать с возражениями, над качеством реальных отзывов от гостей. Здесь принцип повторных продаж (заселений) никто не отменял. Разовые клиенты бесконечными не будут, плохие отзывы в перспективе тоже сделают свое отрицательное дело», — предрекает эксперт.