ТЦ «Сувар Плаза», подконтрольный Ак Барс Банку, накануне продали одной из казанских девелоперских компаний. Стоимость объекта оценивается как минимум в 3–3,5 млрд рублей. В периметр сделки вошло как само здание, так и участок под ним
Власти РТ распрощались с «Сувар Плазой»
Символ ретейла пафосных нулевых — ТЦ «Сувар Плаза» на улице Спартаковской в Казани — меняет собственника. Как стало известно «БИЗНЕС Online», торгово-офисный центр, подконтрольный Ак Барс Банку (АББ), накануне продали одной из казанских девелоперских компаний, близкой к Артуру Егорову, сыну главы ХК «Ак Барс» Ивана Егорова. Информацию об этом нашему изданию подтвердили сразу несколько действующих арендаторов молла и источники на рынке коммерческой недвижимости. «Это сделка года в ретейле!» — говорят эксперты.
По информации издания, новый владелец хочет переделать молл под офисы, для чего ТЦ на год закроют на реконструкцию. В Ак Барс Банке на запрос «БИЗНЕС Online» о подробностях сделки и планах нового собственника пока не ответили.
Егоров управляет бизнесами в сфере АПК, принадлежащих отцу. В 2013-м и до октября 2017-го Артур Иванович являлся гендиректором данного завода. Были и другие бизнесы. В 2014-м он учреждает две компании в Крыму — «Жемчужина» и «Наш Крым», арендует гектары старых виноградников на полуострове.
Сейчас Артур Егоров владеет УК «ЗМК», которая управляет активами Зеленодольского молочноперерабатывающего комбината. Начинал же предпринимательскую деятельность с компании по покупке и продаже недвижимого имущества, так что не сказать, что опыта в «недвижке» совсем нет
Через год Егоров-младший покидает обе компании, но это не значит, что произошел передел бизнеса. Конечные бенефициары через небольшую нить связаны с ХК «Ак Барс». Хотя в самом холдинге ранее заявляли, что «Ак Барс» больше не имеет отношения к крымским проектам — их развивают частные инвесторы. Начинал же Егоров предпринимательскую деятельность в Казани с основания компании по покупке и продаже недвижимого имущества «Сити Рент» в 2013-м, так что не сказать, что опыта в «недвижке» нет совсем.
«Сувар Плаза» — один из старейших ТЦ Казани, открывали его в 2006 году с икрой и шампанским. На то время это было самое модное место, где продавали диковинные даже по меркам тяжелого люкса бренды — итальянскую одежду Patrizia Pepe, австрийскую Wolford, Freywille и т. д.
Как «сыпалась» империя «Сувар-Казань», а ТЦ перешел банку
«Сувар Плаза» — один из старейших ТЦ Казани, открывали его в 2006 году с икрой и шампанским. Комплекс входил в орбиту одной из крупнейших и авторитетных девелоперских империй — ООО «Сувар-Казань», которое в 1999-м создал татарстанский нефтетрейдер Борис Чуб. В 2005-м он уступил пост гендиректора своему компаньону Евгению Королькову. В проект на Спартаковской вложили $45 млн, его презентовали как первый в столице РТ центр, включающий торговлю, офисы и развлекательную составляющую с кинотеатром и ресторанами. На то время это было самое модное место, где продавали диковинные даже по меркам тяжелого люкса бренды — итальянскую одежду Patrizia Pepe, австрийскую Wolford (нижнее белье), Freywille (ювелирные украшения) и т. д. Именно здесь одевались тогда самые сливки Казани, а за продуктами ходили в магазин премиум-класса «Патэрсон».
Пафос быстро сменился проблемами. В нулевые, когда главой совета директоров Ак Барс Банка был Роберт Мусин, кредитное учреждение в больших объемах кредитовало компанию «Сувар-Казань», которой, помимо «Сувар Плазы», тогда принадлежали XL, «Сити Центр», гостинично-развлекательный комплекс «Ривьера», рестораны «Венеция», «Пашмир», ночной клуб «Эрмитаж», сеть спортклубов «Планета Фитнес» в Казани и Набережных Челнах, несколько ЖК и офисных центров. В 2010-м империя начала «сыпаться», как снежный ком копились долги, целый ряд объектов отошел банку в качестве обеспечения по кредитам на общую сумму 5,4 млрд рублей. В 2020-м банк за долги забирает знаменитые отель и аквапарк «Казанской Ривьеры» (АББ был основным кредитором ее строительства в 2004–2006 годах). Позже очередь дошла и до старейшей в республике сети фитнес-клубов «Планета Фитнес», «Сувар Плазы», «Сити Центра». Стартовавший процесс перехода активов группы «Сувар» к структурам Ак Барс Банка пришел к логическому финалу.
В орбите же «АК Барса» после продажи «Сувар Плазы» все еще остаются сотни тысяч «квадратов» торговли в Казани. Под прямым и косвенным контролем — ТЦ «Тандем» и «Авеню» на Ибрагимова, ТЦ «Сити Центр» на Мавлютова, люксовая торговая галерея в Luciano Vita Club на Право-Булачной, а также коммерческая недвижимость под аренду на Казанке.
Преимущество «Плазы» перед другими казанскими ТЦ — входные группы с улицы, которые оценит стрит-ретейл (продуктовые гипермаркеты и т. д.). Пандемия, когда моллы были закрыты, показала, что это востребованное решение
«Без реконцепции объект дальше жить не может»
Итак, что досталось новому хозяину? Сейчас «Сувар Плаза» — это 4 этажа торговых площадей, 15 этажей офисов класса А и огромный паркинг. Общая площадь объекта — около 70 тыс. кв. м, 33 тыс. из которых — это непосредственно сам ТЦ. Весь комплекс ушел со значительным дисконтом, говорят источники «БИЗНЕС Online» на рынке недвижимости. Стоимость квадратного метра эксперты оценивают в среднем в 70–100 тыс. рублей, а то и ниже. Несмотря на локацию в центре города и прекрасные видовые характеристики (панорама исторической части с озером Кабан), главный минус здания — маленькая полезная торговая площадь и широкие коридоры, которые требуют переделки. На официальном сайте «Сувар Плазы» сообщается, что площадь ТЦ составляет всего 5 тыс. «квадратов», еще 11 тыс. занимают офисы.
«Это очень неоднородный объект. Есть общая площадь здания, а есть арендопригодная, у которой потери могут составлять около 40 процентов, например, из-за паркинга и так далее. Но если среднюю температуру по больнице измерять, то, думаю, квадратный метр здесь стоит от 100 тысяч рублей», — считает гендиректор A-Development Мурат Ахмеров. Чуть скромнее цифру за «квадрат» назвал директор агентства коммерческой недвижимости DiGroup Константин Иванов. «Оценивать — это неблагодарное дело, но, думаю, 80 тысяч за квадратный метр попросили», — предположил собеседник.
Предварительная стоимость аренды помещения в «Суваре» после обновления может быть от 2,2 тыс. до 2,8 тыс. рублей за квадратный метр полезной площади, оценивают эксперты
«Как бы громко ни было сказано, это сделка года! „Сувар Плаза“ — крупный объект, где удачно расположен бизнес-центр, шикарные рядовые характеристики, топовая локация — это деловой центр, паркинг», — добавляет Ахмеров. Причины же продажи опрошенные источники называют очевидные — чтобы объект дальше качал, нужны инвестиции и грамотные управленцы. «Видимо, сбрасывают как ненужный актив, чтобы не платить дальше налоги, а деньги инвестируют во что-то другое», — говорит один из брокеров.
«То, что бизнес-центр и торговый центр давно нуждаются в обновлении, всем ясно. Без реконцепции объект дальше жить не может. Локация у него прекрасная, потому офисы будут пользоваться огромным спросом, — согласилась с коллегами управляющий партнер Perfect Red Юлия Прохорова. — Единственное, что там [требуется], — провести ремонтные работы, которые необходимы для БЦ, если он хочет оставаться в высоком классе». Перезапускать здесь ТЦ в классическом виде уже бессмысленно — тренды в части торгово-развлекательных комплексов изменились. Покупатель сегодня предпочитает ходить за покупками в моллы и шоурумы рядом с домом, заказывать онлайн, да и сама потребительская корзина изменилась.
По мнению Иванова, новые офисные пространства в «Сувар Плазе» частично закроют потребность на рынке качественных офисов в Казани. Сегодня такие площади в дефиците. И даже открывшийся в прошлом году новый IT-парк по соседству не смог до конца восполнить такой пробел. «Я думаю, это будет не конкурент IT-парку, а дополнение. Другое дело, что у нас в центре все-таки маловато жилья, должен быть какой-то баланс», — говорит гендиректор АН «РеАгентство» Юрий Чикиров.
Предварительная стоимость аренды помещения в «Суваре» после обновления может быть от 2,2 тыс. до 2,8 тыс. рублей за квадратный метр полезной площади, оценивают эксперты. Сейчас здесь предлагают помещения под ресторан в 400 кв. м за 1,3 тыс. рублей за «квадрат» — с панорамными окнами и высоким потолком. Раньше это место занимало кафе «Евразия».
«Здесь отделка такая, кич 2000-х, а-ля цыганщина, которая уже не в моде. Это все демонтировать и делать заново!»
«Если переделают „Сувар Плазу“ в бизнес-центр, который станет, например, аналогом БЦ „Мастер“, где есть такие услуги, как ионизация воздуха, „коммуналка“, кофе, чай, кашки, даже мебель входит и бесплатная парковка, будет великолепно. „Плаза“ „заселится“ на 99 процентов», — добавляет Иванов. Правда, сдавать офисы придется большим компаниям, считает он. Дело в том, что в самом ТЦ планировка «сложная, окон мало», а открытые пространства сейчас — это «мода и тренд», поэтому, возможно, часть помещений придется превратить в коворкинги, опенспейсы, где отсутствие окон не будет «давить» на арендаторов. Понадобится поработать и над убранствами офисов. «Здесь отделка такая, кич 2000-х, а-ля цыганщина, которая уже не в моде. Это все демонтировать и делать заново!» — резюмировал Чикиров. Впрочем, в самой офисной высотке хорошо себя чувствуют действующие арендаторы — здесь сидят консульства Узбекистана, Ирана и Венгрии, офисы «Яндекса» и авиакомпании Uzbekistan Airways, айти- и девелоперские компании.
Преимущество «Плазы» перед другими казанскими ТЦ — входные группы с улицы, которые оценит стрит-ретейл (продуктовые гипермаркеты и т. д.). Пандемия, когда моллы были закрыты, показала, что это востребованное решение, сказал гендиректор A-Development. Кроме того, есть огромные парковочные пространства, что для тесного центра жирный плюс. На цокольном этаже здания — подземная охраняемая отапливаемая стоянка на 306 авто, 6-уровневая парковка на 530 мест с видеонаблюдением, а также открытая автостоянка на 160 машин. Стоимость для клиентов — 100 рублей в час, есть бонусные системы для постоянных клиентов. Правда, арендодателям услуга не бесплатна.
А вообще, уходящий год действительно ознаменуется кардинальным пересмотром функции изживших себя классических торговых центров. И смена хозяина в «Суваре» — логичное этому подтверждение. В сентябре казанскую «МЕГУ» выкупил Газпромбанк, здесь будет термальный комплекс. Избавился от иностранных активов и ТЦ «Парк Хаус» — акции европейского инвестфонда выкупила российская компания «Рамо-М». Наконец, казанский ЦУМ, закрывшийся на реконструкцию, вот-вот перейдет республике — здесь будет центр народных промыслов, офисы и татарский гастрокластер. Обновления сулят ТЦ «Олимп» и XL, а в следующем году перестройка ждет «Кольцо» — фасад накроют ажурной сеткой и увеличат площади.
На первом этаже нас встречает единственный элемент, напоминающий о предстоящем Новом годе, — елка, за которой спряталась пустующая стойка администратора, скучающий охранник и безлюдные отделы люксовой одежды
Пустые бутики Versace, скучающие охранники и продавцы
Несмотря на локацию в центре города, «Сувар» уже давно сильно проигрывает своим ближайшим конкурентам, таким как «Кольцо» и «Республика», и нуждается в перезагрузке. «Всем собственникам было не до него», — говорят наши собеседники. За 17 лет с момента строительства здесь ни разу не было реконцепций, что отражается на числе арендаторов: три десятка закрывшихся модных бутиков. Пожалуй, оживление есть только у «якорей», таких как супермаркет «Перекресток», рестораны «ИТLE» и «Максимилианс», кальянной Мята Lounge и кинотеатра «Алмаз Синема Гранд».
Ожидать толпы людей в молле в разгар рабочего дня, конечно, было бы странно, но практически полное отсутствие посетителей удивило корреспондента «БИЗНЕС Online», отправившегося в ТЦ накануне. На первом этаже возле главного входа, со стороны улицы Марселя Салимжанова, нас встречает единственный элемент, напоминающий о предстоящем Новом годе, — елка, за которой спряталась пустующая стойка администратора, скучающий охранник, уткнувшийся в смартфон, и безлюдные отделы люксовой одежды: Versace Couture, Emporio Armani, ICB, Patrizia Pepe. Как будто время здесь остановилось и ни о каких санкциях, уходе западных брендов из России тут не слышали.
Три десятка закрывшихся модных бутиков
Напротив бутиков расположились ювелирные точки «Империя», «Кубачинское серебро», магазин товаров для дома Kuchenland Home. Единственный уголок в пустынном ТЦ, где можно увидеть оживление, помимо стейк-кафе «ИТLE», где сидели посетители с детьми, — это закуток возле «Перекрестка». Только сюда и устремляются редкие гости «Сувар Плазы». По соседству с ним — крошечная кофейня, магазин «яблочной» техники iStudio, аптека «Саулык», вейпы и банкоматы.
Этажом выше стоит гробовая тишина. Между люксовыми бутиками и пустующими площадями снуют по своим делам продавцы. Здесь есть магазин японских массажных кресел Yamaguchi, магазины одежды Elisabetta Franchi, Max Moda, Dim, Wellensteyn, Pop & Popl, Shakirova Brand, магазин сумок Mariella, Klerezza и (внезапно!) ателье с простым русским названием «Стиль». Закрыли свои двери для посетителей магазин платьев Fashion Classic (хотя, по информации в интернете, он должен работать) и свадебный салон Marry Me. О последнем напоминает лишь небольшая вывеска на двери, само помещение пустует. Таких «пустот» на этаже, включая бывший свадебный салон, 11, на них висят баннеры с надписью «Скоро открытие».
Эскалатор, ведущий на третий этаж, огородили красной лентой — видимо, им уже совсем не пользуются
Во время прогулки по второму этажу на глаза попались только молодые люди, сидящие на одной из многочисленных лавочек по периметру. В какой-то момент на этаже остался один корреспондент и смотрящие на него из витрин своих отделов, как рыбы из аквариумов, продавцы. Эскалатор, ведущий на третий этаж, огородили красной лентой — видимо, им уже совсем не пользуются. По лестнице поднимаемся на третий этаж. Одинаковые плакаты, стеклянные двери, подсветка и зеркала создают ощущение бесчисленности павильонов. А над всем этим сонным царством светит кроваво-красная подсветка кинотеатра «Алмаз Синема» с кожаными диванчиками из нулевых.
