Турпоток в Татарстан по итогам 2020 года упал на 47%, это антирекорд за последние 11 лет! Только в Казани закрылось 4% отелей
«ДОХОДНОСТЬ УПАЛА НА 50 ПРОЦЕНТОВ. СВЕТ В КОНЦЕ ТОННЕЛЯ НЕ ВИДЕН»
В начале пандемии аналитики прогнозировали рост числа гостиниц в РТ, выставленных на продажу с «коронавирусным» дисконтом. И основания были: турпоток в Татарстан по итогам 2020 года упал на 47%, это антирекорд за последние 11 лет! Только в Казани закрылось 4% отелей, в числе которых— «Агропарк», «Телевышка», «Сыйфат». В деньгах же сфера гостеприимства РТ не досчиталась в прошлом году более 20 млрд рублей. Обороты только гостиниц за год упали в республике на треть — об этом свидетельствуют данные Татарстанстата.
Гостиничный бизнес до сих пор не может оправиться от удара пандемии. Средняя загрузка отелей Казани в январе была чуть выше 40%, на начало февраля она составила 15–20%, по прогнозам на март — и вовсе почти нулевая. «Важно смотреть даже не на показатель загрузки, а на среднюю выручку с номера. Доходность упала на 50 процентов в 2020 году. Свет в конце тоннеля не виден, — описывает ситуацию „БИЗНЕС Online“ президент ассоциации отелей Казани и РТ Гульнара Сафина. — Рамки бронирований из-за пандемии сузились. Если раньше люди могли за месяцы бронировать, сейчас может и день в день упасть сразу по 10 броней». Сафина отмечает, что если крупные сети хоть как-то могли скопить «жирок» в виде финансовой подушки, то мини-гостиницы и хостелы оказались на грани выживания.
Гульнара Сафина: «Рамки бронирований из-за пандемии сузились. Если раньше люди могли за месяцы бронировать, сейчас может и день в день упасть сразу по 10 броней»
КАЗАНЬ — ТРЕТЬЯ В РОССИИ ПО ЦЕНЕ ВЫСТАВЛЕННЫХ НА ПРОДАЖУ ГОСТИНИЦ
Несмотря на глубокую просадку гостиничного бизнеса, «коронакризис» не остановил рост цен на сами отели и хостелы, выставленные на продажу. Казань даже оказалась в первой тройке городов России по стоимости таких объектов. По итогам 2020 года средняя стоимость гостиниц выросла на 11% до 77,5 тыс. рублей за квадратный метр. Среди городов-миллионников столица РТ уступает только Санкт-Петербургу — здесь отели стоят в среднем 163,5 тыс. за «квадрат», — и Москве — 110,2 тысячи. Такие данные «БИЗНЕС Online» озвучили аналитики «Avito Недвижимости». По стране же средняя цена гостиниц находится на уровне 47 тыс. рублей за квадратный метр.
Из представленных трех десятков объявлений на Avito категория хостелов составляет почти половину. Совокупная стоимость отельной недвижимости, которую собираются продать в столице Татарстана, — более 3 млрд рублей.
Однако рост цен на казанские отели исключительно бумажный. Ведь их никто не покупает. Если по России за год спрос на объекты гостиничного бизнеса вырос на 20%, то в Казани, напротив, снизился на 18%. При этом и объем предложения гостиниц в столице РТ в 2020-м сократился на 6%. Инвесторы и владельцы, кажется, замерли и ждут улучшения ситуации с пандемией.
«По классическим гостиницам рынок Казани уже перенасыщен. Есть крупные международные и российские операторы, — говорит гендиректор компании A-Development Мурат Ахмеров. — В Москве и Питере тоже серьезные „просадки“. Я не скажу, что отрасль сейчас является интересной для инвестиций с точки зрения арендного дохода. Могут быть интересны новые форматы, которые развиваются в крупных городах, — коливинги и апарт-отели например».
Мурат Ахмеров: «Я не скажу, что отрасль сейчас является интересной для инвестиций с точки зрения арендного дохода. Могут быть интересны новые форматы, которые развиваются в крупных городах, — коливинги и апарт-отели например»
БИЗНЕС ВЛАДЕЛЬЦА «ЖАР-СВЕЖАРА» НА 320 МЛН, ДОЛГОИГРАЮЩИЙ «ОЛИМП» И НОВИНКИ В ЦЕНТРЕ КАЗАНИ
Что ж, о трендах развития отрасли мы расскажем чуть позже, а пока оценим рынок отельных предложений на рынке продажи гостиниц и хостелов в Казани и Лаишевском районе. Мы расставили самые дорогие и интересные, на наш взгляд, лоты по убыванию цены предложения.
1. Гостинично-ресторанный комплекс «Олимп», 415 млн рублей
Самый дорогой лот — по-прежнему это 14-этажное здание в 7,4 тыс. «квадратов» с земельным участком и 92 гостиничными номерами в Приволжском районе Казани. Последняя скидка в 15% была летом, и больше собственник пока не сбавляет. Об имуществе, связанном с историей разорившегося бизнеса семьи бизнесмена Ильгиза Минкина и проданного с торгов, ранее подробно писал «БИЗНЕС Online». Отель открыли еще в 2013 году в преддверии Универсиады, затем он достался ООО «АИ Менеджмент» (связанная с группой «Унистрой» компания). «Благодаря своей удачной локации отель успешно пережил карантин, максимально сохранив персонал и покрыв все свои операционные расходы. Прибыли за эти два месяца не принес, но и убытков не создал», — говорил нашему изданию гендиректор компании Антон Корнилов.
2. Гостиничные комплексы в Боровом Матюшино, 544 млн рублей
Почти два года ищут покупателя два гостиничных комплекса на «Казанской Рублевке». Трехэтажное кирпичное здание на улице Садовой площадью в 919 кв. м стоит 220 миллионов. Более крупный и дорогой из них имеет площадь в 5 тыс. «квадратов». В придачу — земельный участок почти в 2 тыс. «квадратов». Территория огорожена, а прямо с нее можно выйти на пляж Волги. Еще один комплекс уже в 5 тыс. «квадратов» продается за 324 млн рублей.
3. Отель «Верона», 234 млн рублей
Одним из самых дорогих в нашем рейтинге свежевыставленных объектов на продажу стала казанская гостиница на улице Нариманова. Причем с сентября по январь он подорожал на 17%. Четырехэтажное здание площадью 1,5 тыс. кв. м и с 10 сотками земли находится в Старо-Татарской слободе. Номерной фонд — 30 номеров, от одноместных до четырехместных. Здесь и бассейн, и финская с турецкой сауны, и автопаркинг на 15 машин.
4. Лоукост-отель «Берисон» на ул. Галиаскара Камала, 200 млн рублей
Одна из крупнейших гостиничных сетей в Казани продает два из пяти своих лоукост-отелей — на улицах Михаила Худякова и Галиаскара Камала. Более дорогой из них находится на Камала. Это трехэтажное здание с мансардой площадью более 2 тыс. кв. м и земельный участок в 1,4 тыс. «квадратов». В описании к объявлению говорится, что мебели нет, зато в расположении нового хозяина номерной фонд с 37 номерами и свой автопаркинг. Еще один готовый бизнес, правда, чуть поменьше, в 1,5 тыс. «квадратов», с земельным участком выставлен за 120 млн рублей на Худякова. В гостинице 56 номеров, вместимость — 116 человек. Учредители ООО «Берисон» — владелец более 160 пекарен «Жар-Свежар» Ирек Галиев и члены его семьи. В конце 2019 года бизнесмен говорил, что планирует приобрести здание казанской гимназии Мануйловой на улице Япеева и открыть в памятнике архитектуры гостиницу.
5. Здание под гостиницу на Волгоградской, 150 млн рублей
Так и не стал отелем долгострой на Волгоградской. Девятиэтажка на 108 номеров была построена еще 10 лет назад, там несколько раз менялись собственники, и вот теперь здание выставлено на продажу. Владелец предлагает покупателям рассматривать вариант для инвестиций в виде перепродажи здания под апартаменты.
6. Трехзвездочный отель «Милена», 132 млн рублей
Гостиница на улице Тази Гиззата площадью 2 тыс. кв. м обойдется покупателю в 66 тыс. рублей за «квадрат». Здание в три этажа построено в 2006 году. Судя по описанию в объявлении, до карантина загрузка была неплохая — до 90%, а чистая прибыль в месяц — 400–600 тыс. рублей. В фонде гостиницы 33 номера с возможностью увеличения, есть своя парковка на внутреннем дворе, а также бильярдная, сауна, спортзал и конференц-зал.
7. Трехзвездочная гостиница на Баумана, 80 млн рублей
Это мини-гостиница с эксклюзивными номерами площадью в 560 кв. метров. Продается она полтора года, цена понижалась в пик самоизоляции в мае на 10 млн рублей, а затем снова повысилась. В объявлении сказано, что срок окупаемости — 7,5 года.
8. Хостел на Большой Красной, 48 млн рублей
В историческом центре также выставлен на продажу хостел площадью 380 кв. метров. Несмотря на скромное позиционирование, цена квадратного метра зашкаливает — 137 тыс. рублей. Видимо, по причине расположения в самом сердце исторического центра Казани.
9. Мини-отель Bon ami, 30 млн рублей
Площадь, как и у предыдущего лота, — 380 «квадратов». Это мини-гостиница всего на 8 номеров на не менее «центровой» улице Островского. При этом цена «квадрата» в данном случае — 79 тыс. рублей, что практически равно среднерыночной по Казани.
10. Номер в гостинице «Дон Кихот», 2,8 млн рублей
Собственники начали продавать и отдельные номера. Например, в отеле «Дон Кихот» мы обнаружили номер площадью 25 «квадратов» по цене средней однокомнатной квартиры. При этом гостиница находится на улице Бурхана Шахиди, всего в 2 км от Казанского кремля. Кстати, в 2018 году у владельца были планы продать гостиницу целиком за 120 миллионов. Но потом, видимо, была выбрана другая бизнес-модель. Эксперты отмечают, что сейчас набирает популярность формат инвестиций в отдельные гостиничные номера. Причем покупают их не для проживания инвестора, а для сдачи в краткосрочную аренду туристам. При этом все административно-технические вопросы берет на себя управляющая компания. «Номер будет приносить инвестору пассивную прибыль. Срок окупаемости инвестиционных номеров — 7–10 лет», — говорит наш собеседник.
НОВЫЙ САНПИН ДЛЯ ХОСТЕЛОВ: «ФАКТИЧЕСКИ ЭТО ЗАКРЫТИЕ БИЗНЕСА»
Причин продаж гостиниц несколько, говорит Сафина. Это и пандемия с просевшим турпотоком, и закредитованность собственников. А часть предложений уже давно на рынке, и бизнесу не нужно продавать их кровь из носа, поскольку это не основной вид деятельности. «Многие брали кредиты, сотрудникам нужно платить зарплату. Держать полный штат при загрузке 20–30 процентов — огромные затраты, это еще и налоги, и за вывоз мусора мы платим по нормативу», — отмечает она.
Что же касается хостелов, то здесь участники рынка ждут еще больше новых предложений о продаже. Дело в том, что на федеральном уровне обсуждается введение нового СанПиН по профилактике коронавирусной инфекции. Согласно ему, в гостиницах и хостелах гостей можно будет заселять только по одному, семьей либо если они приехали вместе в один заезд. Без доработки эти нововведения фактически убьют бизнес, считают участники рынка. К слову, Сафина входит в рабочую группу по обсуждению данных новшеств.
«Раньше это было только рекомендацией. И, если мы требования, касающиеся одноместного размещения, перенесем в санитарные правила, это уже не предупреждения, а крупные штрафы, риски, вплоть до закрытия объекта, — обеспокоена Сафина. — Хостел — это ведь определенная модель, она предполагает многоместное размещение. И весь бюджет, вся экономика предпринимателя построена на подобном! Если такие меры предусматривать, то нужно оказать и меры поддержки. Потому что это фактически закрытие бизнеса, он становится нерентабельным. Никто не отменяет аренду, коммунальные расходы, это не сарай, ты его холодным на зиму не оставишь».
Расцвет хостелов пришелся на Универсиаду, и, как снежный ком, их число росло к чемпионату мира, а затем и к WorldSkills. Сейчас в Казани насчитывается не менее 150 хостелов, говорит президент ассоциации хостелов РТ Илья Цыкунов. По его словам, бизнес от многочисленных проверок уже устал и в ассоциации даже перестали вести учет закрывшихся объектов. «Проверяющие органы стараются не особо контролировать тех, кто работает неправильно. Отрываются на тех, кто официально зарегистрирован и платит налоги. Есть такая несправедливость, с чем наша ассоциация усердно сражается, — говорит Цикунов. — Не трогайте бизнес, дайте работать!»
«Хостел — это ведь определенная модель, она предполагает многоместное размещение. И весь бюджет, вся экономика предпринимателя построена на подобном!»
«РЫНОК НОВЫХ ГОСТИНИЦ НЕПЕРСПЕКТИВЕН НА ДАННОМ ЭТАПЕ»
Приобретать отели сейчас можно только с прицелом на будущее и в надежде, что коронавирус будет в итоге окончательно побежден и туристический поток начнет восстанавливаться, рассказал «БИЗНЕС Online» аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев. Пока же отели в значительной степени выживают за счет командировочных и довольно слабенького по зиме ручейка внутреннего туризма, отмечает он. Тем не менее и в обеих столицах, и в крупных региональных центах, и в туристических кластерах отмечено увеличение посещаемости. По крайней мере, дела обстоят не так катастрофически, как во время весеннего локдауна.
«Среди факторов, влияющих на доходность гостиничного бизнеса, помимо ситуации с пандемией, которая, конечно, является определяющей, стоит отметить еще и положение с реальными располагаемыми доходами россиян, — говорит Коренев. — Карантинные ограничения сильно ударили по рынку труда. Какие-то компании вовсе разорились, где-то были вынуждены отправлять сотрудников в отпуска или переводить на неполный график работы, какие-то организации понижали зарплаты и отменяли бонусы. В итоге отечественные домохозяйства недосчитались значительных сумм. И, хотя сейчас ситуация с безработицей достаточно быстро улучшается (на сегодняшний день официальный уровень безработицы в стране опустился до 5,9 процента), доходы наших сограждан пока еще недостаточны, чтобы активно возвращаться к поездкам в другие города и страны. Как только ситуация с динамикой доходов начнет улучшаться, дела в гостиничном бизнесе тоже пойдут на лад».
К тому же на рынке сегодня наблюдается реальный диссонанс в стоимости коммерческой и жилой недвижимости. Тут либо переоценено жилье, либо недооценена коммерческая недвижимость, говорит гендиректор АН «РеАгентство» Юрий Чикиров. «По их доходности далеко не все так весело. Так, например, при сдаче однокомнатной квартиры в месяц в среднем по Казани в 15–20 тысяч рублей мы имеем актив с доходом с 1 квадратного метра в сумме 400–500 рублей в месяц, при этом все ремонтные работы, обстановка квартиры под сдачу лежат на собственнике. Срок амортизации ремонта — 4–5 лет, — приводит пример эксперт. — В то же время в коммерческой недвижимости арендные ставки, например по коммерческой офисной площади, редко ниже 500–600 рублей за квадратный метр в месяц без учета коммунальных платежей, притом что ремонт существенно дешевле. Конечно, в офисных пространствах есть понятие „МОП“ (места общего пользования), и здесь эффективность объекта сильно зависит от данного коэффициента и его оптимальных значений. Если смотреть на объекты гостиничного назначения, то, как правило, это определенный симбиоз офисной недвижимости с жилой функцией».
Что касается выставленных на продажу мини-гостиниц и помещений бывших хостелов, Чикиров говорит, что экономика гостиницы начинает работать либо в сетевом формате с наличием большого числа гостиничных номеров, либо при переформатировании этих объектов, например в бизнес-центр с последующей сдачей небольших офисов. Тут важную роль играет наличие парковки. Если гостиницам большая парковка, как правило, не требуется, офисам она дает возможность существенно повысить потенциальную ставку аренды, до 20–30%.
Есть и другой путь трансформации гостиниц — переделка их в апарт-отели с последующей сдачей апартаментов от месяца и более. «Здесь важную роль могут сыграть дополнительные сервисные функции апарт-отеля — консьерж, вызов такси, прачечная, заказ продуктов, — говорит Чикиров. — Считаю, что рынок новых гостиниц неперспективен на данном этапе. Надо смотреть те имеющиеся объекты, что есть, и с ними работать, договариваться с текущими владельцами-продавцами».
Формат же коливингов, набирающий популярность в Москве и Питере, в Татарстане пока не зайдет, считает Сафина. Явление пришло с Запада и предполагает совместное проживание группы людей на одной площади — со своей комнатой и общей кухней, коворкингом, санузлом. Цены там будут ниже, чем в гостиницах: нечто среднее между хостелом, апарт-отелем и общежитием. «Это больше эконом-формат размещения. Для Москвы и Питера, где миллениалы и большое количество студентов, — популярный формат. В Казани же и так достаточно развит рынок временного размещения. Есть и гостиничный, и квартирный рынок посуточной сдачи жилья. У вузов в республике имеются общежития, — полагает Сафина. — У нас есть хостелы, где и 300 рублей в сутки стоит место. Например, где-то в Иннополисе, я думаю, новые формы совместного проживания еще могут быть востребованы, но для Казани пока не вижу, что коливинги станут популярны».
«Классические отели никуда не уйдут. Возобновятся бизнес-конференции, международные мероприятия. Когда закончится вакцинация, снова начнется бум путешествий, который перекроет все потери от пандемии, — оптимистично настроен президент ассоциации хостелов РТ Цыкунов. — На место закрывшихся отелей придут новые. Сейчас же мы видим перенасыщение рынка, потому что нет путешественников».
Ждать же большого дисконта от владельцев «ночевален» не стоит, говорит президент ассоциации отелей Казани и РТ Сафина. Те объекты, которые давно продаются, возможно, и окупаются, раз нет желания моментально избавиться от них, считает она. «Если купят — хорошо, нет — сами будут работать. Все зависит от состояния объекта, сложно сейчас сказать, что появятся скидки, люди ведь их покупали по определенной цене», — отмечает Сафина.
Анна Городнова
Источник: https://www.business-gazeta.ru/article/500244
