Научный институт или элитное жилье? Штаб фабрики «Спартак» вернулся в собственность Татарстана
Экспертное мнение Чикирова Ю.С. в публикации газеты «Реальное Время».
«Связьинвестнефтехим» выкупил комплекс зданий фабрики «Спартак» в центре Казани за полмиллиарда
Как стало известно «Реальному времени», комплекс зданий бывшей казанской обувной фабрики «Спартак» с земельным участком ушел с молотка за 551 млн рублей — по цене почти втрое ниже стартовой. Новым владельцем залогового имущества обанкротившегося «Татфондбанка» стало АО «Связьинвестнефтехим» — то есть фактически республика. «Реальное время» — о торгах и их участниках, планах нового владельца и экспертных оценках нового актива «СИНХа».
Государство победило «частника»
Итоги открытых торгов по имуществу обанкротившейся фабрики «Спартак» подвели 6 июля в Уфе. Кроме «СИНХа» на них заявился только один покупатель — томский предприниматель Григорий Соломенников, собственник и директор ООО «Аукционная компания «АСТА». Судьбу комплекса зданий и земельного участка, выставленных за 1,364 млрд рублей, решили пять миллионов: Григорий Соломенников, который выступал на торгах как частное лицо, предложил за лот 546 млн рублей, «СИНХ» перебил эту цену — дал 551 млн.
В лот вошли: пять земельных участков общей площадью 34,76 тыс. кв. м, восемь зданий, из которых интерес для реализации коммерческих проектов представляют 7-этажный производственный корпус общей площадью 21,6 тыс. кв. м и здание транспортного цеха площадью 1,3 тыс. кв. м.
Организатор торгов предупредил участников о важном обстоятельстве, которое может обернуться для приобретателя этой суперпривлекательной во всех отношениях недвижимости хлопотами и ограничениями. В апреле 2021 года в республиканский Комитет по охране объектов культурного наследия поступило заявление о включении комплекса задний по Спартаковской,2 в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и Комитет уже принял решение об их включении в список объектов, обладающих признаками объектов культурного наследия. Если здания «Спартака» в итоге будут признаны объектами культурного наследия, нового собственника ограничат в праве пользования законом и обяжут сохранять облик зданий и особый режим использования земель.
Никто не хотел покупать дороже?
Кадастровая стоимость только четырех самых крупных земельных участков в совокупности составляет более 272 млн рублей, а кадастровая стоимость главного объекта недвижимости — производственного корпуса, выходящего торцом на озеро Кабан, а одним из фасадов — на «Сувар Плазу» — 599,6 млн. Так что первоначальная стоимость объекта торгов — 1,36 млрд
представляется вполне обоснованной.
При этом в октябре прошлого года, как писало «Реальное время», конкурсный управляющий фабрикой Артур Зайнутдинов через суд добился права на самостоятельное проведение
торгов, не допустив к их организации близкий к АСВ «Российский аукционный дом». Тогда начальная цена актива была определена еще выше — в 1,497 млрд рублей.
Вопрос, почему «Спартак» продали так дешево, «Реальное время» задало по телефону конкурсному управляющему фабрики-банкрота Артуру Зайнутдинову.
— Было публичное предложение, которое предполагает порядок, при котором происходит постепенное снижение цены (если лот никто не покупает, — прим. ред.), — пояснил собеседник и поспешил попрощаться.
«А если создать научную базу?»
Вопрос о том, как сам покупатель видит будущее комплекса зданий «Спартака» и земельного участка, «Реальное время» задало заместителю генерального директора по вопросам строительного сектора АО «Связьинвестнефтехим» Талгату Абдуллину.
Талгат Абдуллин допускает, что такое учреждение могло бы быть не обязательно государственным, но и частным:
— Можно создать такую научную базу и передать ее государству за деньги. Например, сделать выкупной арендную плату.
Такой же вопрос мы задали и несостоявшемуся покупателю из Томска Григорию Соломенникову, которого обошел СИНХ.
— Я не хочу вам отвечать, — отрезал бизнесмен.
Предприятие Соломенникова — ООО «Аукционная компания «Аста», согласно данным «СПАРК-Интерфакс», завершило 2020 год с выручкой в 4,07 млн рублей и убытком почти в 3,2 млн, имея чистые активы около 2,5 млн рублей.
Цена зависит от того, «кому это выгодно»
А на вопрос относительно цены, по которой ушел «Спартак», Елена Стрюкова ответила: «Цена продажи позволит реализовать эффективный девелоперский проект с учетом необходимых вложений».
По ее словам, месторасположение фабрики — очень удачное — вблизи торговых центров, парка, пешеходных улиц, на берегу озера — все это в совокупности придает высокую инвестиционную привлекательность. «Возможно, представят варианты, которые могут в сочетании с концепцией озера Кабан, парка Тысячелетия, пешеходной улицей Петербургской развить этот район, ведь увеличение туристической привлекательности нашей столицы — одна из ведущих задач на сегодня. Уверена, что республике удастся вдохнуть новую жизнь в это место на карте города».
Землю — апартаментам, здания — офисам
— Это очень лакомый кусочек в центре Казани и последний из крупных активов, которые еще не разобрали, за исключением, разве что фабрики «Адонис» и головного офиса «Татфондбанка» на улице Чернышевского, — говорит генеральный директор компании «А-Девелопмент» Мурат Ахмеров. — Основную ценность этого объекта недвижимости составляет земельный участок — бывшая штрафстоянка и главный производственный корпус фабрики «Спартак». Стоимость этой земли — порядка двух миллионов рублей за сотку, и там можно построить либо апартаменты, либо современный офисный центр класса «А» или «Б+». Это — отдельный лот, его можно продать, «отбив» при этом часть покупки, либо реализовать на нем девелоперский проект. Это очень привлекательный объект в центре Казани — с видом на Кабан, в непосредственной близости от «Сувар Плазы», бизнес-центра «Урбан» и IT-парка, составляющих ядро делового центра города.
По оценке Ахмерова, апартаменты в этом случае можно смело выставлять на продажу по цене в 250 тыс. руб. за квадратный метр.
Указал Ахмеров и на минус этого здания — на большую глубину помещений бывшего промкорпуса. Это ограничивает возможности как арендодателя, так и арендаторов: компактными лотами такие площади не нарежешь, сдача в аренду возможна только крупных площадей — по 80 кв. м. и больше.
— Там высокие потолки, большие окна, там я вижу бизнес-центр.
Примыкающее к производственному корпусу маленькое офисное здание, продолжил Ахмеров, со стороны улицы Салимжанова, также потребует ремонта, но после него может стать офисным центром класса «В» — и сдаваться в аренду по 700—800 руб/кв. м. А в бывшей проходной «Спартака» может разместиться, скажем, заведение общепита.
А услышав, что «Спартак» выкупил «СИНХ», Ахмеров не исключил вероятности того, что в итоге там получит «прописку» какая-нибудь государственная структура.