АО «Татэнерго» выставило на продажу сразу 62 своих объекта недвижимости в Казани — здания бывших центральных тепловых пунктов (ЦТП) и земельные участки под ними
Что осталось от «горячей» реформы теплосетей
АО «Татэнерго» выставило на продажу сразу 62 своих объекта недвижимости в Казани — здания бывших центральных тепловых пунктов (ЦТП) и земельные участки под ними. Объявления появились на Avito, официальном сайте компании и на электронной торговой площадке B2B-center. Все эти лоты можно считать «наследством» крупнейшей коммунальной реформы столицы Татарстана, когда в 2017 году многоквартирные дома начали переводить на индивидуальные тепловые пункты (ИТП). Общая стоимость продаваемых объектов — около 715 млн рублей.
В компании подсчитали, какой экономический эффект дала ликвидация ЦТП. Сэкономлено более 3 млрд рублей на восстановление теплопунктов и сетей ГВС, сократились затраты на их содержание до 357 млн в год. За период с 2019 по 2021 год объем инвестиций в системе теплоснабжения увеличился более чем на миллиард рублей. Снизился также объем потребления тепловой энергии в многоквартирных домах для приготовления горячей воды в среднем на 12%, а число порывов в системе теплоснабжения сократилось с 828 до 255 случаев — то есть более чем в 3 раза.
Теперь компания намерена и дальше вкладываться в реновацию сетевого хозяйства. «Доходы от реализации ЦТП позволяют частично компенсировать понесенные АО „Татэнерго“ затраты на реализацию программы перехода на ИТП в Казани и направляются на финансирование мероприятий по перекладке тепловых сетей», — сообщила нашему изданию пресс-секретарь Елена Самохина и добавила, что цены реализуемых объектов — рыночные.
По всем ЦТП документы готовы, сказано на сайте «Татэнерго». Заключать договоры купли-продажи будут по результатам сбора электронных заявок и предложений на электронной торговой площадке. Отметим, что стоимость реализации является начальной минимальной и в ходе торгов еще может вырасти.
Фото: Андрей Титов
Самый дорогой объект расположен в Ново-Савиновском районе Казани, на улице Адоратского, 25. Двухэтажное здание 1989 года постройки продают примерно за 66 млн рублей
«Если здание предполагает реконструкцию, малой кровью и одним косметическим ремонтом не обойтись»
Здания находятся практически в каждом районе Казани, прямо во дворах уже обжитых многоэтажек. Помещения — в разной степени износа. Есть среди них и относительно новые, например 2001 года постройки. А есть уже обветшалые «коробки» начала 70-х. Самый дорогой объект расположен в Ново-Савиновском районе Казани, на улице Адоратского, 25. Двухэтажное здание 1989 года постройки продают примерно за 66 млн рублей. Такая цена обусловлена прежде всего площадью земельного участка — здесь более 3,5 тыс. кв. метров. Площадь самого здания — 488 «квадратов». В потенциале здесь можно открыть объекты торговли, автосервис либо приспособить под бытовое обслуживание населения.
В Советском районе, на улице Хайдара Бигичева, в окружении детсадов и школ расположен второй по стоимости объект. Два соседних здания ЦТП, построенные в начале нулевых, площадью 546 и 471 кв. м продают за 59 млн рублей. Здесь хорошая транспортная развязка в районе проспекта Победы, удобные подъездные пути во двор. Площадь земельного участка под объектами — 2,5 тыс. «квадратов». В объявлении говорится, что имеется возможность изменения вида разрешенного использования.
Самое старое здание ЦТП — 1964 года, оно находится в Московском районе, по адресу: ул. Волгоградская, 20. Площадь — всего 109 кв. м, плюс земельный участок в 170 «квадратов». Стоит эта недвижимость 4,2 млн рублей
Самое старое здание ЦТП — 1964 года, оно находится в Московском районе, по адресу: ул. Волгоградская, 20. Площадь — всего 109 кв. м, плюс земельный участок в 170 «квадратов». Стоит эта недвижимость 4,2 млн рублей — то есть более 2 млн рублей за сотку либо 38 тыс. за «квадрат» помещений. В объявлении сказано, что категория земли, на которой стоит помещение, — Ж4, иными словами, зона многоэтажной жилой застройки в 3–10 этажей. Возвести здесь что-то жилое будет нереально, так как площади сопоставимы с участком под частный дом.
Еще одно здание на Академика Королева предлагают использовать в качестве пекарни, бара или склада. Площадь помещения — 132 «квадрата», начальная цена — 4,5 миллиона.
«Мы им („Татэнерго“ — прим. ред.) предложили размещать там объекты бытового обслуживания типа химчисток и прачечных. Если состояние здания аховое, то его можно только разобрать», — говорил ранее заместитель руководителя исполкома Казани Гиниятуллин. Но вообще это дело собственников, подчеркивают в исполкоме — главное, чтобы соблюдались санитарные и градостроительные нормативы. Кстати, к озвученному варианту склоняются и опрошенные эксперты «БИЗНЕС Online». Здания с износом должны быть оценены ниже рынка, полагает заместитель гендиректора A-Development Владимир Шайхиев.
«Нужно будет платить за демонтаж, вывоз стройматериалов. И тогда это уже невыгодная история за объект во дворе домов, она должна окупаться низкой ценой продажи. Если здание предполагает реконструкцию, то здесь у собственника появляются дополнительные расходы, малой кровью и одним косметическим ремонтом не обойтись».
Кроме того, нужно рассматривать каждый вариант индивидуально. Например, стоимость ЦТП на Кул Гали выходит в 85 тыс. за «квадрат». С учетом состояния объекта — цена завышена, считает Шайхиев. «Туда минимум еще нужно вложить 20 тысяч на квадратный метр. К тому же объект находится во дворе, это не первая линия. Идеальный вариант — взять здание недорого, сделать ремонт, посадить федерального игрока и продать как готовый арендный бизнес с доходностью 9–11 процентов», — добавляет эксперт.
Фото: «БИЗНЕС Online»
«Интересный вариант с точки зрения локации для формата распределительных пунктов маркетплейсов или доставки продуктов, например, таких как «Самокат» или «Яндекс.Лавка». По окнам у них требований нет, а необходимые площади — в районе 180–250 «квадратов»
Медцентр, выдача интернет-заказов или продуктовый магазин?
Под какие цели можно задействовать старые постройки и как вдохнуть в них новую жизнь? Гендиректор АН «РеАгентство» Юрий Чикиров считает, что сами здания являются добротно построенными в советский период для внутриквартальной застройки. Объекты характеризуются высокими потолками, наличием коммуникаций с запасом пропускной способности и широким спектром применения под различные виды деятельности: автомойки и сервисы, офисы со складскими помещениями, торговлю хозтоварами у дома, пункты выдачи интернет-магазинов. Многие из бывших объектов ЦТП ранее уже продавались, и часть из них уже была куплена. В основном их использовали под торговлю.
«Важным параметром реконцепта объекта является вид разрешенного использования земельного участка, коэффициента плотности застройки. А также типа ограждающих конструкций: есть кирпичные стены, но есть из сборного железобетона, которые усложняют организацию проемов и окон в перспективе».
По словам Чикирова, в Казани уже есть примеры, связанные с редевелопментом под общепит в районе улицы Курашова и под медицинские центры. Но данный вид использования связан с реконструкцией и организацией второго этажа.
Если говорить про помещения от 350 до 600 кв. м, это вполне может быть продуктовый магазин, считает Шайхиев. Но так как они в основном располагаются во дворах, есть определенный нюанс: возникает проблема с получением лицензии на алкоголь, что достаточно серьезно омрачает перспективы продуктовых точек. Это как минимум 30% потерь от товарооборота. Что касается наличия окон, не обязательно их «вырезать» — достаточно входной группы. Для магазина это может быть и преимуществом, отмечает собеседник издания.
«По идее, локацию можно использовать и под медицину. С точки зрения жилых массивов она интересная. Но у них свои нормативы по получению лицензии. Если даже высота потолков соответствует, возникает вопрос по освещению, окнам, а это уже предполагает реконструкцию, и это долгий путь, — говорит эксперт. — Интересный вариант с точки зрения локации для формата распределительных пунктов маркетплейсов или доставки продуктов, например, таких как „Самокат“ или „Яндекс.Лавка“. По окнам у них требований нет, а необходимые площади — в районе 180–250 „квадратов“. Сейчас время онлайн-продаж, и для этих точек появление на месте бывших ЦТП может быть уместно».
Касательно сноса старых зданий и последующей точечной застройки эксперты предполагают, что это могут не принять на уровне управления архитектуры. К тому же из представленных объектов на продажу нет таких, где можно было бы воткнуть очередную жилую «свечку». «Минимальная возможная площадь для строительства многоквартирного дома — 40 соток. Говорить про жилую застройку здесь не приходится. Нужно смотреть на категорию земли. Естественно, собственник сможет это сделать только после получения соответствующих разрешений. Но площади очень малы, например, даже 7,5 сотки — это, по сути, дачный участок», — говорит Шайхиев.
В общем, каждый объект уникален по-своему и требует обстоятельного расчета экономики инвестиций в него, сходятся во мнении опрошенные эксперты.
