Казань с начала нулевых пережила три волны обманутых дольщиков
История вопроса
Казань с начала нулевых пережила три волны обманутых дольщиков. Пикеты с палатками у здания кабмина РТ, судебные разбирательства, снесенные этажи, поломанные судьбы… История гремела на всю страну. На помощь республике в 2019 году пришло федеральное законодательство и федеральный фонд по защите прав дольщиков — он взял на себя обязательства сдать объекты, брошенные застройщиками-банкротами. Достройка только 7 домов в Казани обошлась государству в 9 млрд рублей. В январе этого года Татарстан исключили из числа регионов, которые находятся в едином реестре проблемных объектов. Всего с 2007-го по 2023-й в РТ введено 146 домов, жилье получили более 18 тыс. дольщиков. Сейчас в Казани остается возвести лишь один компенсационный дом на улице Аграрной для покупателей квартир в снесенных этажах дома ЖК «Золотая середина» компании «Свей».
По закону владельцы более 7 кв. м нежилых площадей в случае банкротства застройщика никак не защищены — это считается предпринимательским риском. В 2019 году в закон о банкротстве были внесены изменения, которые лишили защиты собственников коммерческих помещений. До этого такие владельцы в Казани еще находили способы выбить компенсации через суд и даже регистрировали права на еще не существующие помещения. Среди таких счастливчиков, например, был футбольный тренер Курбан Бердыев (1 тыс. «квадратов» офисов) и еще парочка предпринимателей, вложившихся в коммерцию в ЖК «Миллениум сити» на Чистопольской, который начинала строить компания «Маг-Строй», аффилированная с Рашидом Аитовым.
Юристы, представлявшие в суде интересы покупателей коммерции от «Свея» в те годы, вспоминают, что процесс был мучительный — не помогали встречи ни с кредиторами, ни с бизнес-омбудсменом. И только объединившись с дольщиками соседних помещений и дойдя до Верховного суда РТ, они смогли провести мяч в ворота и оставить офисы за собой. Всего пострадавшими тогда оказались 30 предпринимателей. У тех, кто не успел влететь в последний вагон, «недвижка» ушла в конкурсную массу.
Пять лет назад в республику зашел федеральный фонд, начал достраивать казанские долгострои и проводить процедуру по снятию обременений, чтобы реализовать эти помещения, а вырученные от продажи деньги направить в федеральный фонд защиты прав дольщиков. Но бывшие участники строительства начали обивать пороги судов. До конца 2023 года Фемида была на стороне федерального фонда и предпринимателям отказывали в каких-либо компенсациях.
Но теперь все может измениться.
Как бизнесмен Сулейманов бьется за офисы в ЖК банкрота Ливады
В конце января этого года Верховный суд РФ, неожиданно для фонда, отменяет решение первой инстанции и возвращает на новое рассмотрение иск известного в Казани предпринимателя — владельца ТК «Савиново» и XL Алмаза Сулейманова, который приобрел 11 нежилых помещений в ЖК «Молодежный» рухнувшей империи «Фон» Анатолия Ливады. Таким образом, суд встал на сторону бизнесмена и указывает, что теперь тот может рассчитывать на компенсацию. Финала этой истории сейчас ожидают остальные владельцы нежилых помещений, чтобы пойти по стопам Сулейманова и получить хоть какие-то выплаты.
Сейчас общий объем спорной коммерческой недвижимости в Казани — более 5,3 тыс. кв. метров. Все дома сданы. Это объекты на Достоевского, в ЖК «Молодежный» и «Золотая середина» на Квартале. По ряду из них суд определил сделать расчет компенсации по рыночной цене, с чем фонд не согласен и будет отстаивать свою позицию в судебном порядке. Оно и понятно, к примеру, тот же Сулейманов приобретал в 2014 году «недвижку» в районе 45 тыс. за «квадрат», а сейчас расценки выросли минимум в 3 раза.
Куда вкладывался Сулейманов как дольщик? Начать стоит с того, что он был в списке крупных инвесторов, купивших десятки квартир по самым низким ценам, а затем перепродавших их и во многих домах «Фона». Причем некоторые квартиры (которые тогда еще были воздухом) перепродавались не по одному, а по два или три раза, с наценкой. Фамилию бизнесмена как потерпевшего озвучивали в ходе чтения приговора Ливаде, которому в 2021-м дали 5 месяцев колонии по делу о мошенничестве.
Среди прочего бизнесмен и его компания ООО «Альянс Плюс» купили жилье и будущие офисы на 65,9 млн рублей в доме на улице Чингиза Айматова, который начали строить еще в 2014-м. Тогда там был еще пустырь, а сдать объект обещали в 2016-м. Однако из-за банкротства застройщика — ООО «ЖК „Молодежный“» группы компаний «Фон» — возведение остановилось практически в самом начале, на уровне свай. После пятилетнего перерыва, осенью 2020-го, работы возобновились. Новым застройщиком дома стал фонд РТ по защите прав граждан – участников долевого строительства. Строительство велось по федеральной программе поддержки дольщиков и при содействии исполкома Казани. Подрядчиком выступила компания «Ак таш». Объект на 323 квартиры сдали в 2021-м.
Права дольщиков квартир восстановили. А с Сулеймановым фонд начал судебные процессы. Мужчину включили в четвертую очередь реестра требований кредиторов, но шансы получить какую-то копеечку минимальны. Поэтому предприниматель хочет, чтобы ему выплатили компенсацию с части выручки фонда от реализации помещений, которая подлежит распределению между лицами, ранее являвшимися залоговыми кредиторами. Однако в решении Арбитражного суда РТ сказано, что залог прекратился с тех пор, как дом передали фонду, и требования могут быть удовлетворены только после полного погашения требований участников строительства, которые также являются залоговыми кредиторами в отношении объекта. Кроме того, нижестоящие инстанции указали, что удовлетворение требований четвертой очереди при недостаточности стоимости имущества для погашения требований других первоочередных кредиторов приведет к преимущественному положению Сулейманова, что недопустимо в силу действующего закона.
Алмаз Сулейманов был в списке крупных инвесторов, кто купил десятки квартир по самым низким ценам, а затем перепродал их, и в других домах «Фона»
Бизнесмен с такими доводами не согласился, подал кассационную жалобу в Верховный суд РФ и не прогадал. В вынесенном вердикте сказано, что ранее суды не учли позицию, изложенную в постановлении Конституционного суда от июля 2022-го №34-П, который установил порядок защиты таких предпринимателей, ранее являвшихся залоговыми кредиторами. Им должны были выплатить первоначальную и последующую компенсацию. Первоначальную — это когда фонд выплачивает определенную судом сумму дольщикам на момент передачи дома фонду. А последующую — это деньги, вырученные уже после сдачи объекта и проданные с торгов или на рынке. Т. е. судам при передаче фонду имущества, прав и обязательств должника нужно было определить размер компенсации, в том числе и Сулейманову.
«Верховный суд фактически указал, что нижестоящими судами невыясненным остался главный вопрос — является ли Сулейманов лицом, ранее выступавшим залоговым кредитором, и может ли он претендовать на соответствующую компенсацию со стороны фонда, — комментирует Беглова. — На мой взгляд, многое будет зависеть от оценки судом указанного судебного акта о признании заключенных договоров договорами долевого участия, наличия/отсутствия факта государственной регистрации указанных договоров, а при отсутствии регистрации — действия кредитора по факту неисполнения должником решения суда по их государственной регистрации. Также, вероятно, Фемида обратит внимание и на то, когда кредитор обратился в суд с требованием о признании заключенных с ним договоров договорами долевого участия».
На запрос «БИЗНЕС Online» о позиции Сулейманова в этом судебном процессе в его компании не ответили.
Фонд дольщиков РТ против выплат: приоритет — владельцам жилья
Если Сулейманов все-таки выиграет и создаст в Татарстане прецедент, возникает вопрос: как рассчитывать выплаты? Размер должны определить суды в частном порядке.
По ряду схожих судебных исков в других регионах уже есть победители. Так, в ноябре 2023-го фонд проиграл дело в Екатеринбурге — Арбитражный суд вынес решение выплатить 105 млн рублей ООО «Транспорттрейд». Суды сочли, что если бы полученные региональным фондом объекты были бы проданы по рыночной цене на торгах в процедуре банкротства и вырученные от продажи средства распределились бы в соответствии с законодательством о несостоятельности между всеми залогодержателями, компания «Транспорттрейд» получила бы 36,5% с этой суммы.
Знакомые с делом юристы отмечают, что сейчас есть две точки зрения, как осуществлять выплаты, если бы деньги делили после продажи объекта с торгов (а именно на такой схеме расчета остановился суд). Первая — сначала выплачивать деньги дольщикам квартир, а потом — нежилых помещений (но тогда владельцы коммерции ничего не получают, потому что кончатся средства). Вторая — объединить всех пострадавших в одну группу и делить деньги пропорционально, но в этом случае права покупателей жилья и предпринимателей выравниваются. «В судах — полный бардак, единой судебной практики пока нет. Дольщики должны быть защищаемой категорией, а с другой стороны у нас — бизнесмены и банки», — рассуждает источник издания.
Постановление Верховного суда РФ о пересмотре решения суда с выплатой компенсации Сулейманову в корень противоречит закону о банкротстве, который ставит в приоритет сначала права дольщиков
Конституционный суд РФ же предлагает следующий порядок выплат, как если бы дом был продан с торгов, а не передан фонду:
- 60% средств направляются на погашение требований залоговых кредиторов и участников строительства, являющихся залоговыми по отношению к объекту (к этой группе причисляет себя предприниматель Сулейманов);
- 25% — на погашение требований участников строительства вне зависимости от их залогового статуса;
- 10% — на погашение требований первой и второй очереди реестра требований кредиторов;
- 5% — на погашение судебных расходов, выплаты арбитражному управляющему и т. д.
Однако постановление Верховного суда РФ о пересмотре решения суда с выплатой компенсации Сулейманову в корень противоречит закону о банкротстве, который ставит в приоритет сначала права дольщиков – покупателей квартир и только потом всех остальных, считают в республиканском фонде. Здесь отмечают, что постановление Конституционного суда — временный механизм и законодателю нужно выработать новые нормы — прозрачные и ясные.
Иван Новиков (справа на фото): «Должна соблюдаться очередность удовлетворения требований кредиторов. Сначала — участники строительства, а потом все остальные»
«Позиция фонда такова, что расчет компенсации должен проводиться исходя из преимуществ удовлетворений прав граждан по жилью. Должна соблюдаться очередность удовлетворения требований кредиторов. Сначала — участники строительства, а потом все остальные, — отметил в разговоре с «БИЗНЕС Online» исполнительный директор фонда защиты прав дольщиков Иван Новиков.
Позиция Верховного суда при расчете компенсации — ставить на один уровень и граждан с жильем, и предпринимателей, в том числе банки. В такой ситуации теряется основная цель введения особенных правил банкротства застройщиков, которыми предусмотрена приоритетная защита прав граждан с требованиями о передаче жилых помещений. Большую надежду мы возлагаем на федеральный закон.
Пересмотр судебных дел ставит под угрозу деятельность фонда — компенсации достигнут 20 миллиардов. Кому это выгодно?
Сейчас на рассмотрении Госдумы РФ находится проект федерального закона о внесении изменений в закон о банкротстве, где в том числе хотят определить порядок выплат компенсации дольщикам. Скоро его рассмотрят во втором чтении. Свое заключение дал комитет по строительству и ЖКХ во главе с Сергеем Паховым. Эксперты считают, что законопроект в предлагаемой редакции ставит кредиторов в преимущественное положение перед участниками строительства, что недопустимо. Республиканский фонд также выступил в поддержку комитета. Норма о необходимости погашения всех текущих платежей уже существовала в законодательстве в 2011 году и привела к невозможности передачи квартир дольщикам, так как размер платежей был существенным.
На рассмотрении Госдумы РФ находится проект федерального закона о внесении изменений в закон о банкротстве, где в том, числе, хотят определить порядок выплат компенсации дольщикам
Кроме того, пришли к выводу эксперты, в финансово-экономическом обосновании к законопроекту нет прогноза по объему средств, которые могут потребоваться Фондам в регионах страны для выплат кредиторам в случае пересмотра дел. К примеру, сейчас судами пересматриваются и изменяются ранее принятые решения. Так, по делу о банкротстве «Свея» в соответствии с действующим законодательством обязательства по текущим платежам первой очереди отсутствуют, а при пересмотре решения суда они составили дополнительно 1,4 млрд рублей. В Ставропольском крае похожая ситуация с компанией «Еврострой-1», там на допвыплаты из Фонда нужно еще 1,2 миллиарда.
«Поступление исполнительных документов в результате пересмотра ранее принятых судебных решений может привести к приостановке деятельности Фонда и Фондов субъектов РФ, реализующих механизмы защиты прав граждан-участников долевого строительства», — считают авторы поправок (документ есть в распоряжении «БИЗНЕС Online»), и добавляют, что выплаты всех текущих платежей застройщика-банкрота приведут к необоснованному расходованию средств из бюджета РФ, так как Фонд, по сути, живет за счет казны.
Ряд экспертов видят здесь и интерес банков. Среди 77 дел в России о банкротстве застройщиков к лицам, ранее являвшимися залоговыми кредиторами, на долю банков приходится 46% предъявляемых требований. Это «Сбербанк», «ТРАСТ», «Альфа-банк», «Промсвязь банк», «Россельхозбанк» и другие. В Татарстане таких дел нет, однако, если законопроект примут с такими поправками как сейчас, в будущем это ухудшит положение участников строительства.
«Должны быть положены специальные правила о банкротстве застройщиков, обеспечивающие приоритетную защиту граждан-участников строительства как непрофессиональных инвесторов и гарантирующие их право на жилище», — считают авторы поправок. В случае принятия законопроекта в представленной редакции потенциальный финансовый риск в масштабах страны может составить порядка 20 млрд рублей.
Самые дорогие офисы — в доме-долгострое «Свея» на Достоевского, стоимость помещения на первом этаже может достигать 200 тысяч, на втором- 130-150 тыс. рублей
«Те, кто покупает по несколько квартир — они что, не инвесторы?»
Пока идут судебные процессы, сам Фонд активно продает достроенные объекты, причем, по цене рынка. Свеевское и фоновское наследие массово выпустили на продажу в конце апреля 2022-го на общую сумму в 7 млрд рублей. Это более 2 тыс. объектов — квартиры, парковки, кладовки и офисы. Причем квартиры можно приобрести по льготной ипотеке как «первичка». Больше половины всех объектов Фонда уже распродано. В случае выигрыша дела по коммерческим помещениям, их также планируют выпустить на продажу и все вырученные средства направить в бюджеты РФ и РТ.
Стоимость коммерческой недвижимости в ЖК «Молодежный» гендиректор A-Development Мурат Ахмеров оценил примерно в 150 тыс. рублей. Самые дорогие офисы — в доме-долгострое «Свея» на Достоевского, стоимость помещения на первом этаже может достигать 200 тысяч, на втором- 130-150 тыс. рублей. В ЖК «Золотая середина» ценник аналогичный: в районе 200 тыс. рублей. Если предположить, что все владельцы спорных помещений добьются выплат в суде по рыночной стоимости, Фонд должен будет выплатить им почти 900 млн рублей.
Анастасия Гизатова: «Покупатели нежилых помещений считаются инвесторами, и какие-то компенсации им даются в последнюю очередь»
Говорить о выгодности инвестиций, в том случае, если суд решит выплачивать компенсации дольщикам по рыночной цене — сомнительно, отмечают эксперты. По словам гендиректора АН «РеАгентство» Юрия Чикирова, в данном случае речь идет о дополнительных судебных затратах. Однако, оставлять инвесторов совсем без ничего, тоже неверно. «Конечно, выплаты должны быть по закону, считаю, что здесь не должны быть ущемления одних за счет других», — говорит он.
Все дольщики, которые приобретали нежилые помещения в долгостроях Казани — абсолютно незащищенная законом категория покупателей долевки, считает директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.
«Покупатели нежилых помещений считаются инвесторами, и какие-то компенсации им даются в последнюю очередь. А те, кто покупает по несколько квартир — они что, не инвесторы? Такая градация несправедливая. Малый бизнес может купить небольшие офисы для своего развития, копил, залезал в ипотеку. Многие дольщики остались за бортом и это хорошее решение суда, которое даст надежду на решение этого вопроса», — считает она.
«Иногда жильцы считают собственников коммерческих помещений какими-то второстепенными, якобы, мы здесь живем, а вы тут бабки зарабатываете. А разница-то? Это многоквартирный дом! По жилищному кодексу права собственников жилых и нежилых помещений равны. А может, человек всю жизнь копил эти деньги? Может он квартиру продал, чтобы вложиться в пассивный доход?», — считает Ахмеров, комментируя позицию Фонда поддержки дольщиков о том, что в первую очередь должны быть восстановлены права тех, кто покупал жилье.
ЖК «Миллениум Сити»
Что думают сами дольщики? Ждет решения суда по компенсации Сулейманову казанский предприниматель Александр. В 2014-м он вложил в коммерцию ЖК «Миллениум Сити» 9 млн рублей. Пытался судиться, но ничего не вышло. Теперь он рассчитывает попасть хотя бы в ту категорию пострадавших, которым по постановлению Конституционного суда положено 25% средств: «Если человек вложил деньги, не важно — коммерческие это помещения или нет, почему их должны делить? Да, коммерция — это всегда риск. Но это была покупка нежилых помещений, это не было коммерческой деятельностью. Мы были все в равных условиях, у всех одинаковые риски. Я бы мог открыть там свое дело, но почему-то закон нас не защищает».
Елизавета Аппакова покупала в свое время квартиру в «Золотой середине» и теперь ждет заселения в новый дом на ул. Гареева. Среди дольщиков были и владельцы недвижки, но женщина считает, что приоритет в выплатах должен быть за жильем. «Когда мы ходили на совещания в кабмин, минстрой, в госдуму, мы были за жилье, потому что люди продавали единственные квартиры и вкладывались, чтобы переехать в лучшее условия, а жили в гаражах, каморках в школе. Тогда вопрос о коммерческих площадях даже не стоял! — вспоминает она. — Коммерческая недвижимость для них была мелочь на расходы. Даже те, кто покупал квартиры и параллельно офисы, говорили, — пофиг на офисы, главное жилье получить!».
«Сейчас дефицит площадей. Поэтому цены растут. Но арендные ставки пока не поспевают. В среднем, аренда стоит 1-1,5 тыс. рублей за квадратный метр, поэтому доходность уходит»
А стоит ли вкладывать и рисковать?
За последние пять лет драйвером роста цен на коммерческую недвижимость в Казани стала стоимость жилья, и это интересные вложения, оценивают эксперты. Но все зависит от локации — чем ближе к центру, тем дороже. «Сейчас дефицит площадей. Поэтому цены растут. Но арендные ставки пока не поспевают. В среднем, аренда стоит 1-1,5 тыс. рублей за квадратный метр, поэтому доходность уходит», — объясняет Ахмеров. — Раньше окупаемость коммерческих площадей в многоквартирных домах составляла 8 лет, сейчас она увеличилась до 10-13-ти». Тем не менее, вложения на стадии котлована эксперты считают обоснованными — можно успеть купить лучшие варианты.
Сегодня дольщики коммерческой недвижимости более защищены — большинство ЖК возводятся по эскроу-счетам, их деньги хранит банк, а не застройщик. «Фактически дом строится за счет банковских денег, не за счет дольщиков. Что может быть более максимально защищено? — добавил Ахмеров. По его словам, сейчас истории, когда дольщик коммерции прогорел уже в прошлом. Однако, и здесь есть риски, считает Гизатова.
«Сейчас в Казани продаются офисы в ЖК со сроком сдачи 2026–2027 год. В случае банкротства застройщика вам вернется только та сумма, которая лежит на эскроу. То есть, если стоимость нежилых помещений подорожает за эти 3 года, а она точно подорожает, вам не компенсируют разницу, — отмечет эксперт. — В случае банкротства банка, в котором размещены счета эскроу, страховка возместит вам только 10 миллионов рублей, даже если вы купили офис за 20 миллионов».
Сейчас застройщики новых ЖК практически все первые и вторые этажи под коммерцию, и люди вкладываются, говорит адвокат Венеамин Чубаренко. Необязательно это коммерсанты, поэтому закон должен защищать всех, считает он. «Когда одни говорят, что, но купил больше и у него коммерческие риски, это в корне неправильно. Понятно, что какая-то сумма выплат в случае банкротства уходит от дольщиков квартир, и они себя чувствуют ущемленными. Но это неправильная позиция. Покупатели офисов тоже вкладывались, и на их вклады в том числе строился дом. Если так посчитать, у них и инвестиций больше, и по идее, и прав больше, — говорит эксперт. — Поэтому, здесь, скорее всего, сидит боязнь Фонда, что эта денежная масса будет уходить. У всех дольщиков, я считаю, есть возможности отстаивать свои интересы».
Арбитражный суд вновь рассмотрит спор Фонда и бизнесмена Сулейманова 21 марта. Сторонам нужно будет представить процессуальную позицию с учетом выводов Верховного суда России. «БИЗНЕС Online» будет следить за развитием событий.
