Как власти Казани отсудили и продают трехэтажный долгострой учебного центра

Экспертное мнение Чикирова Ю.С. в публикации газеты «Реальное Время».

НЕДОДЕЛАННЫЙ «СЭНДВИЧ»

24 декабря КЗиО Казани проведет открытый аукцион по продаже изъятого по суду у казанского ООО «Сити Техцентр» объекта незавершенного строительства — административного здания в 70-процентной стадии готовности, расположенного на улице Исаева,10. Земельный участок под зданием площадью 649 кв. м находится на второй линии по улице Восстания — одной из главных улиц Московского района.

Продать недострой планируется не меньше, чем за 22,791 млн рублей — такова начальная цена объекта в соответствии с отчетом об оценке от 10 августа 2021 года. После продажи собственник, у которого изъяли имущество, имеет шансы получить вырученные на торгах деньги, — за вычетом долгов по аренде. Если таковые имеются.

Тактико-технические характеристики выставленного на продажу объекта перечислены в извещении об аукционе: «площадь застройки — 390,1 кв. м, площадь по эскизному предложению — 952,8 кв. м». Это трехэтажное здание с каркасом из металлоконструкций, витражными окнами и стенами, выполненными по принципу «сэндвича», но не из готовых панелей, а в «бюджетном варианте (наружная облицовка из композитных листов, минвата в качестве утеплителя и гипсокартон изнутри). Перекрытия также металлические — балки и профнастил все с той же минеральной ватой в качестве утеплителя.

Здание стоит за забором, признаков охраны «Реальному времени обнаружить не удалось, равно как и информации об объекте строительства и застройщике. Стенд у запертых ворот, на котором эти сведения должны быть вывешены, пустует, похоже, уже не первый год. Внутри огороженного периметра на свежем снегу — ни единого следа.

ЧЕТЫРЕ ПРОДАЖИ И ДЕЖАВЮ

История этого мало похожего на учебный корпус объекта начинается именно с того, что расположенный по соседству, в здании ФГБНУ «Институт педагогики, психологии и социальных проблем» на ул. Исаева, 12 один из первых частных вузов Казани — «Академия социального образования» («АСО» — бывший КСЮИ) — в марте 2013 года заключил с КЗиО договор аренды земельного участка для размещения собственного учебно-административного корпуса сроком на 3 года. Как следует из материалов инициированного КЗиО арбитражного дела, в договоре было четко прописано, что его действие прекращается со дня, следующего после даты окончания, «в связи с чем у арендатора возникает обязанность по возврату земельного участка арендодателю по акту приема-передачи». В 2016 году между Комитетом и «АСО» был заключен договор аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, также сроком на 3 года — до 9 марта 2019-го.

8 июня 2016 года объект незавершенного строительства «АСО» продала частной фирме — ныне обанкротившемуся марийскому ООО «Инжиниринговая компания «Дежавю». Вместе со зданием к компании перешли права и обязанности по аренде земельного участка.

Происходившее далее вызывает ощущение дежавю. В апреле 2018-го недострой снова поменял владельца — по договору купли-продажи он перешел к казанскому ООО «Трейд-сквер», гендиректором которого является член совета директоров АО «КМПО» Станислав Ерохов — застройщик ТРЦ «Авиаттика», который планировалось возвести на месте заводских корпусов на улице Михаила Миля.

И, наконец, в декабре 2018 года здание на Исаева, 10 вновь было перепродано — ООО «Сити Техцентр», принадлежащему в равных долях ООО «Трейд-сквер» и Максиму Богинскому, которого в июне 2021 года пытались ввести в совет директоров КМПО (как следует из опубликованного в сети Интернет решения общего собрания участников АО «КМПО», он не прошел по количеству голосов, и место в совете директоров досталось Азату Хамаеву на основании специального права «золотой акции»).

СУД РЕШИЛ: ИЗЪЯТЬ ОБЪЕКТ БЕЗ ДОКУМЕНТАЦИИ

25 января 2019 года Отдел муниципального земельного контроля КЗиО исполкома Казани провел обследование земельного участка на ул. Исаева, обнаружил там недостроенное здание. И, поскольку его строительство не было завершено в срок, определенный договором аренды земельного участка от 10 марта 2016 года, исполком обратился в Арбитражный суд РТ с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, а также об обязании ООО «Сити Техцентр» передать техническую документацию на здание.

Судебный процесс, прошедший три инстанции, включая апелляционную и кассационную, завершился решением изъять недострой у компании «Сити Техцентр» — на том основании, что по закону заключение договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов по такому основанию, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства, возможно лишь однократно — в целях завершения строительства. А вот обязать «Сити Техцентр» передать исполкому техдокументацию на недостроенный корпус суд отказался.

— Обосновывая исковые требования в части понуждения ответчика к передаче технической документации, относящейся к объекту незавершенного строительства, истец указал, что распоряжение объектами недвижимости без технической документации на объект незавершенного строительства невозможно. Между тем указанный довод не основан не нормах действующего законодательства. Кроме того, конкретный перечень подлежащей передаче технической документации истцом не указан. При таких обстоятельствах исковые требования в части понуждения к передаче технической документации удовлетворению не подлежат, — говорится в определении Одиннадцатого Арбитражного апелляционного суда, которое Арбитражный суд Поволжского округа оставил в силе.

ВОПРОСЫ БЕЗ ОТВЕТОВ

«Реальное время» запросило руководство «АСО» о причинах, по которым учебный корпус был не достроен, по получении ответ будет опубликован.

Исполком Казани в ответе на запрос издания кратко подтвердил позицию, изложенную в судебных решениях и извещении о торгах.

Позицию собственника — Максима Богинского — выяснить, увы, не удалось за отсутствием его действующих контактов. По указанному в открытом доступе номеру телефона ООО «Сити Техцентр» никто не отвечает. Редакция готова предоставить возможность руководству компании изложить свой взгляд на ситуацию с изъятием и продажей недостроенного учебного центра на Исаева.

ЦЕНА ХОРОШАЯ, ХОРОШЕЕ ЛИ ЗДАНИЕ?

Цену продажи долгостроя эксперты оценивают, как вполне сопоставимую с рыночной. По такой же стоимости ушли здания ТЦ «Модная семья» и фабрики «Спартак», хотя там не недострой, а вполне завершенные здания.

Однако с учетом того, что несколько лет здание стояло недостроенным, а несущие конструкции не бетонные, а стальные, перед тем, как решать вопрос о завершении строительства необходимо провести экспертизу. С начала строительства сменилось несколько сезонов зима — лето, и надо оценить, как это повлияло на прочность и несущую способность конструкций, не привело ли это к их деформации. Надо также выяснить, как повели себя фундаменты. И важно уточнить, подведены или нет к зданию коммуникации, поскольку необходимость их прокладки может привести к серьезному удорожанию работ.

«ПОХОЖЕ НА СЦЕНАРИЙ С ТЕХНИЧЕСКОЙ ПОСТАНОВКОЙ НА УЧЕТ В ЦЕЛЯХ КРЕДИТОВАНИЯ»

Юрий Чикиров полагает, что степень готовности объекта, строившегося по каркасной технологии, «существенно ниже 70 процентов, и основные затраты еще предстоят — на коммуникации и системы жизнеобеспечения здания»:

— Достроить можно, но только после концептуальной проработки объекта и анализа наилучшего и наиболее эффективного использования (best use).

Эксперт выразил согласие с мнением Владимира Шайхиева:

— В любом случае покупателю необходимо сделать как техническую, так и нормативно правовую экспертизу до подачи заявки, а также проанализировать окружение и нормативы города по вышеуказанному участку.

А еще Юрий Чикиров выдвинул возможную версию о причинах, по которым недостроенный каркасный объект из разряда таких, которые обычно легко возводятся в кратчайшие сроки, на долгие годы мог «зависнуть» в стадии «незавершенное строительство»:

— Очень похоже на сценарий с технической постановкой на кадастровый учет объекта в целях кредитования под залог этого объекта.

Чикиров считает, что вопрос о том, как недострой на улице Исаева оказался на торгах, «требует изучения».