С
тавка аренды коммерческой недвижимости в Казани в этом году обогнала питерский ценник и подбирается к Москве
За пять лет цены на коммерческую недвижимость выросли втрое
Стагнацию на рынке коммерческой недвижимости в Татарстане эксперты фиксируют уже несколько лет. «Интересные объекты по аренде и по покупке вымылись в Казани», — говорят наши собеседники, констатируя, что доля свободных площадей находится на «критически низком» значении. По оценке полномочного представителя российской гильдии управляющих и девелоперов в Татарстане, управляющего партнера Perfect RED Елены Стрюковой, в Казани свободно менее 1% объектов офисной недвижимости. Еще в феврале эксперты говорили о 2%.
Как результат — повышение цен. Так, по данным Core.xp, средняя стоимость аренды офисов в столице РТ составила 2,7 тыс. рублей за квадратный метр в месяц — с учетом НДС и операционных расходов. Это на 17% выше, чем годом ранее. Более того, это значительно дороже даже аренды петербургских офисов — там в месяц в среднем просят 2,2 тыс. рублей за «квадрат». Так что по уровню цен Казань уступает разве что Москве с ее среднестатистическими 3,3 тыс. рублей за квадратный метр. Да и то как посмотреть. «В центре ставки варьируются от 1 тысячи до 3,5 тысячи рублей за „квадрат“ в зависимости от размера лотов», — констатирует гендиректор АН «РеАгентство» Юрий Чикиров.
«Дефицит качественных офисных помещений в Казани наблюдается уже несколько лет. Скорость поглощения высокая: „Урбан“, IT-парк, „Оранж“, „Кремлевская Плаза“ — все объекты с очень высоким уровнем загрузки. При необходимости расширения у арендатора чаще всего такой возможности в текущем объекте нет, приходится искать новые площади. Также имеется незакрытый спрос от крупных федералов, желающих релоцировать в Казань крупные офисы. На своих объектах мы также наблюдаем „переток“ арендаторов из действующих устаревающих бизнес-центров», — констатирует руководитель проекта UNO компании UD Group Анна Гурьева.
Топовые коммерческие помещения в Казани, по наблюдениям Вячеслава Пимурзина, сегодня стоят от 600 тыс. до 800 тыс. рублей за квадратный метр
С ней заочно соглашается учредитель ДОФ Вячеслав Пимурзин. По его оценкам, доля качественных офисов с адекватным ценообразованием не превышает 3−5%. «Качественной коммерческой недвижимости в Казани почти нет — это факт. Общепит уже развился очень сильно, сфера услуг научилась делать красивые интерьеры. Смотрим на рынок офисов, а там мрак! Как только классный проект выставляется, его моментально покупают. Мы боялись, что после повышения ставки до 26 процентов годовых продажи снизятся и рынок встанет, особенно с окончанием коммерческой ипотеки. Но вот парадокс: люди продолжают покупать! Мы видим это по нашим объектам: некоторые из них продаются даже быстрее запланированного срока. А неликвид, конечно, висит годами, никто не хочет вкладываться в убитые помещения, потому что стоимость ремонта сейчас колоссальная», — говорит он.
Цены на коммерческую недвижимость в Казани сильно варьируются. Топовые коммерческие помещения в столице РТ, по наблюдениям Пимурзина, сегодня стоят от 600 тыс. до 800 тыс. рублей за квадратный метр. «Раньше 200 тысяч за „квадрат“ казалось дорого. Получается, за последние пять лет цены выросли в 3 раза, дешевле уже не станет», — убежден спикер. «Сами в шоке, но в центре и магистральных локациях сейчас именно такой ценник», — подтверждают и другие эксперты.
Многие объекты продаются месяцами и даже годами, например, четырехэтажный особняк на Баумана, 86 площадью 3 567 кв. м с действующим коворкингом внутри, свежим ремонтом, техникой и мебелью выставили на продажу за 1,2 млрд рублей
Московские ювелиры продают особняк на Баумана
При высоком спросе на коммерческие площади под эти цели строится мало новых объектов, что, впрочем, и понятно с такой-то ключевой ставкой. Приходится переделывать то, что есть. Так, один из самых интересных свежих лотов на рынке — бывшая гостиница «Коммерческие номера» купца Василия Колесникова на Баумана, 86. Это угловое полукруглое здание на перекрестке с улицей Пушкина, где раньше был KFC. Четырехэтажный особняк площадью 3 567 кв. м с действующим коворкингом внутри, свежим ремонтом, техникой и мебелью выставили на продажу за 1,2 млрд рублей. С 2018 года здание принадлежит столичной сети коворкингов WorKKi основателя ювелирного бренда «585» Александра Смирнова. Москвичи объект отреставрировали и перепрофилировали, как убедился в прошлом году Госстройнадзор во время финальной инспекции, в бизнес-центр класса А или B+ формата «коворкинг». Инвестиции явно были вложены немалые, но запрашиваемая цена за «квадрат» сегодня, по словам опрошенных нами экспертов, вполне приемлемая — 336,4 тыс. рублей.
Еще один пример реновации исторических зданий под бизнес-центр — льнокомбинат. На месте бывших мануфактур Адмиралтейки ГК «РР Групп» планирует до конца года запустить трехэтажный торгово-офисный центр, где от прошлого останется только кусок столетней кирпичной стены. Первый этаж отдадут под торговлю и кафе, второй и третий — под офисы с лаундж-зоной, ресепшеном. «Бонусом» достанутся собственный сквер внутри двора центра, парковка и система контроля доступа. Там продается несколько помещений от 43 до 450 кв. метров. Арендная вилка — 1,4–2 тыс. рублей, стоимость продажи — 196 тыс. за «квадрат». Впрочем, директор компании Мулланур Низамов предупреждает, что после сдачи объекта цена предсказуемо вырастет.
В ЖК «Меркурий» на Серова, 41а коммерческое помещение, которое можно приспособить под офис, продают… в отдельнo стоящем здании паркинга
Сразу четыре этажа (с 5-го по 8-й) площадью 1564,8 кв. м продается в долгострое по адресу: ул. Волгоградская, 7/1. Изначально здесь планировался жилой дом, много лет стройка была заморожена. Здание выкупило ООО «Девелоперская компания-8» Эмиля Хуснутдинова с прицелом сделать из него гостиницу, но, похоже, передумало — сейчас объект распродают под офисы. Покупателям обещают ресепшен на первом этаже, лифты, кабинетную планировку, предчистовую отделку. Будущий офис обойдется в 281,6 млн рублей (180 тыс. рублей за квадратный метр). Правда, сроки сдачи все еще растянуты: первый-третий квартал 2025 года.
Еще одно интересное предложение — ДК Маяковского (ул. Шмидта, 35). В здании 1936 года постройки есть элементы сталинских интерьеров
Нестандартный шаг предприняли в ЖК «Меркурий» на Серова, 41а. Коммерческое помещение, которое можно приспособить под офис, там продают… в отдельнo стоящем здании паркинга. Зато недорого: за 104,2 млн рублей (220 тыс. рублей за квадратный метр) здесь предлагается купить 473,8 «квадрата». Помещение в черновой отделке с возможностью перепланировки, зато отдельным входом и, конечно, парковкой.
Еще одно интересное предложение — ДК Маяковского (ул. Шмидта, 35). В здании 1936 года постройки есть элементы сталинских интерьеров: балясины, гипсовые тяги, деревянные полы, собственный спортивный и актовый залы. Также из преимуществ: собственная наземная парковка на 30 автомобилей, которую при желании можно увеличить. Стоимость — 290 млн рублей (100 тыс. рублей за «квадрат»).
Бизнес-центр на Нариманова — трехэтажное здание между вокзалом и Колхозным рынком с парковкой — продают за 1,85 млрд рублей
Распродажа особняков на 5 млрд от Семина и снова «Бахетле»
Самый дорогой строящийся объект типа «торговый центр» недавно снова выставила на продажу группа ASG Invest казанско-французского лендлорда и рантье Алексея Семина. Его стоимость — 1,95 млрд рублей без НДС, конкурентное преимущество — громадная парковка и участие в третьей российской архитектурной молодежной биенналe 2021 года, где архитекторы попытались создать «рабочее пространство будущего». Здание площадью 17,4 тыс. «квадратов» и 1,6 га земли под ним находятся на пересечении Московской и Галиаскара Камала. Это отреставрированный дом А.И. Бондарева, возведенный в 1874-м архитектором Апанаевской мечети Петром Романовым. В 2019-м недострой пытались продать за 1,25 млрд рублей, но, судя по выписке из ЕГРН, сделать этого не удалось.
Не сильно уступает по масштабам и бизнес-центр на Нариманова — трехэтажное здание между вокзалом и Колхозным рынком с парковкой продают за 1,85 млрд рублей. Позиционируется объект как «центр импульсной покупки в сегментах „средний“ и „ниже среднего“ со смещением акцента в сторону дискаунтера». Он принадлежит закрытому паевому инвестиционному комбинированному фонду «АС — фонд строительный», который находится под управлением УК «Капитал-Траст-Инвест». Один из конечных владельцев — УК «АС Менеджмент» Семина. Одновременно продается еще плеяда исторических зданий — совокупная стоимость всех лотов вместе превысит 5 млрд рублей.
В ноябре на сайтах объявлений снова мелькнул ТЦ «Бахетле» на проспекте Ямашева, 71. Здание площадью 16,8 тыс. «квадратов» выставили на продажу за 1,3 млрд рублей (77,2 тыс. рублей за квадратный метр), причем теперь его позиционируют как торгово-развлекательный или офисный центр. Из плюсов — централизованная системa вентиляции и кондиционирования, эскалаторы, грузo-пассажирские лифты, системы контроля доступа и видеонаблюдения, противопожарной автоматики, дымоудаления, паркинг на 150 машино-мест. Срок окупаемости — 10,5 года, ТЦ заполнен арендаторами на 94%, говорится в объявлении. В пресс-службе на запрос «БИЗНЕС Online» о его судьбе не ответили.
В начале ноября на сайтах объявлений снова мелькнул торговый центр «Бахетле» на проспекте Ямашева, 71
Впервые «Бахетле» на Ямашева выставляли на продажу в 2022 году. Как писал «БИЗНЕС Online», это продажа не бизнеса как комплекса розницы и операционной деятельности, а недвижимости. Как рассказывала основатель и гендиректор сети Муслима Латыпова, вырученные деньги в компании намерены вложить в увеличение объемов реализации продукции собственного производства, развитие доставки и кейтеринг. Весной «Бахетле» в Дербышках выкупила транспортная компания «СпецТехСервис» Ильдуса Муратшина, а приобретателем двухэтажного ТЦ на Мамадышском тракте площадью 3,7 тыс. кв. м стало ООО «Максим» Эмиля Данилова. В конце июля ТЦ «Бахетле» на Оренбургском тракте, 22а, который продавали за 1,3 млрд рублей, в ипотеку выкупила компания «Кейт-Про» Алмаза Галиева.
Еще один интересный лот — один из старейших бизнес-центров Казани, построенный в 80-х, «Тахлес». Здание в стиле модернизма с фасадом и колоннами по адресу: ул. Татарстан, 22 продают за 390 млн рублей. В 2020 году его пытались «пристроить» за 299 млн рублей.
Один из старейших бизнес-центров Казани, построенный в 80-х, «Тахлес», продают за 390 млн рублей
С момента прошлого обзора так и не смогли продать элитный бизнес-центр в европейском стиле с декорированными фасадами на Петербургской. Он висит на сайтах недвижимости уже давно и каждый год дорожает примерно на 100 млн рублей. Если в прошлом феврале его пытались продать за 740 млн рублей, то сегодня цена указана в 816,6 миллиона. «Здание идеальнo подходит для размещения статусныx организаций и является единственным предложением такогo уровня нa рынкe коммерческой недвижимости Казани», — говорится в тексте объявления. Продавцы уверены, что особый шарм ему придает атриум с декоративной подсветкой, зона рекреации с зимним садом и стеклянный «купол» на крыше. Объект, напомним, оформлен на ООО «Силан», конечными бенефициарами которого являются Евгений Дедюхин (запустивший первый франшизный проект «Иль дэ Боте», а затем — Bon Joli) и Марат Гиниятуллин.
В Старо-Татарской слободе особняк купца Петра Садовского 1861 года площадью 1138 кв. м продается за 300 млн рублей (263,6 тыс. рублей за квадратный метр). В двухэтажном здании сейчас располагается Tatar by Tubatay. Продолжают продаваться и торговые площади в доме купца Алексея Маркова (ул. Баумана, 27). В 2020-м объект выставили на продажу за 250 млн рублей. Тогда там еще находилась гостиница. Среди казанцев дом купца особенно прославился забором с изображением советского троллейбуса, которым скрыли от глаз зевак ремонтные работы. Торговые помещения в историческом здании площадью 81,7 кв. м и 54,2 кв. м продаются за 54,7 млн и 16,8 млн рублей соответственно. Впрочем, не все предприниматели готовы связываться с объектами культурного наследия — слишком много этапов согласования придется пройти, чтобы вбить каждый гвоздь.
«Если раньше можно было арендовать площади за 300–400 рублей за квадратный метр, то сейчас где-то от 600 до 1 000 рублей квадратный метр идет»
Особняки, «Пирамида» и «Тюбетейка»: что предлагают арендовать бизнесу?
Интересных предложений по аренде еще меньше. С одной стороны, на том же Avito более тысячи вариантов помещений под съем, но их качество часто оставляет желать лучшего. «Арендная ставка выросла где-то на 100–150 процентов. Если раньше можно было арендовать площади за 300–400 рублей за квадратный метр, то сейчас где-то от 600 до 1 000 рублей квадратный метр идет, — оценивает председатель ассоциации МСБ по РТ, генеральный директор компании ОАО „Ваш быт“ Фарид Сафин. — Но в зависимости от доступности к транспортным сетям, от удобства». Другие собеседники «БИЗНЕС Online» называют не такие большие цифры: 35–40%.
Самые дешевые офисные предложения начинаются от 800 рублей за «квадрат» в месяц — за ними скрываются обычно совершенно убитые комнаты на окраине. Самые дорогие предложения начинаются от 11,5 млн рублей. Во столько, например, обойдется один из офисов на Чистопольской с минимальной отделкой. Торгово-офисное помещение в здании на Гаврилова общей площадью более 4,5 тыс. «квадратов» обойдется в 8,2 млн рублей (1,8 тыс. рублей за квадратный метр). Но заезда придется подождать до конца года — там ведется ремонт.
Отдельно стоящее здание на улице Красной Позиции площадью почти в 1,5 тыс. «квадратов» можно снять за 3,7 млн рублей в месяц (2,5 тыс. за «квадрат») — без коммунальных платежей. Это совсем свежее предложение от «РеАгентства»: сроки завершения строительства — ноябрь-декабрь 2024 года. В нем два этажа с подвалом, локация на первой линии, парковка.
3,2 млн рублей в месяц (1,6 тыс. за квадратный метр) предлагается за аренду помещения свободного назначения в бизнес-центре вблизи Академии наук РТ. Здание, где располагается молодежный театр на Булаке, начали ремонтировать в начале года: освежили стены и фасад, установили пластиковые окна. Помещения под офисы предлагаются в чистовой отделке, арендатор может обустроить рабочее пространство на свой вкус.
Еще интересный момент: в объявлениях офисные площади прописываются риелторскими агентствами в качестве «особняка». Причем речь идет не об исторических зданиях в центре Казани, а о вполне себе обычных кабинетах с микроволновкой, диванами и шкафами. Особняками, например, считаются ТЦ «Алтын», который можно арендовать за 10,4 млн рублей в месяц (3 тыс. за квадратный метр), и «Алтын-Т», где 6,3 тыс. «квадратов» сдаются в аренду за 12,6 млн рублей.
В «Пирамиде» предлагается помещение площадью 610 кв. м за 1,8 миллиона
Наконец, появились предложения о сдаче помещений в «Пирамиде». До масштабного ремонта в знаменитой стекляшке в центре Казани сидели центр доктора Бубновского, центр здоровья и красоты «Пирамида», ресторан, студии японского массажа и эпиляции, а также организация по проведению праздников. Вернутся ли они туда, неизвестно. Сейчас потенциальным арендаторам предлагается помещение площадью 610 кв. м за 1,8 млн (3 тыс. рублей за «квадрат»), помещение площадью 850 «квадратов» за 1,7 млн (2 тыс. рублей за «квадрат»).
Свои цены по аренде офисов уже предоставляет комплекс Uno. Аренда офиса площадью 754 кв. м обойдется в 1,9 млн рублей в месяц (2,6 тыс. за «квадрат»). Бизнес-центр «Мастер» на Галиаскара Камала, 41 предлагает за аренду офисного помещения в 500 кв. м 1,5 млн рублей, т. е. 3 тыс. рублей за квадратный метр.
«Я не вижу предпосылок для снижения ставок аренды в Казани. Уровень деловой активности остается высоким, растет инвестиционная привлекательность коммерческой недвижимости на фоне снижения интереса инвесторов к жилым объектам», — обрисовывает диспозицию Стрюкова.
В ноябре откроется ТЦ «ART Центр» на Ершова, который принесет рынку 9 тыс. кв. м офисных помещений
«Власти начали бороться с инфоцыганами — люди сохранили миллионы рублей. Куда деньги девать?»
Вся надежда — на новые проекты, но, кажется, и они навряд ли смогут насытить рынок. В ноябре откроется ТЦ «ART Центр» на Ершова, который принесет рынку 9 тыс. кв. м помещений. В первом квартале следующего года должен открыться бизнес-центр Uno на Сибгата Хакима с его 10 тыс. коммерческих «квадратов». Бо́льшая часть помещений в обеих локациях уже заполнена арендаторами. Офисы в обновленной «Сувар Плазе», которая уже получила более краткое название — БЦ «Сувар», тоже стоит ждать только в 2025-м. Сейчас там продолжается ремонт, до конца текущего года в здании заменят фасад, сообщила «БИЗНЕС Online» управляющая объектом Анна Ложкина. И тут уже приступают к формированию пула арендаторов, не дожидаясь окончания ремонтных работ.
А спрос растет уже сейчас. Причем совпало сразу несколько трендов, которые, судя по всему, ситуацию на рынке только усугубят.
Арендаторы начали думать о сотрудниках. Требования к офисам у широкого количества арендаторов обычно всегда понятны — если чистовой ремонт, условно говоря, новый, то ставки будут по верхней границе рынка. Но это не все. «Наличие парковочных мест или возможность их обеспечить делает ставку выше на 20–30 процентов. Очень важные требования — наличие вентиляции и кондиционирования в офисах, арендаторы начали понимать важность жизнеобеспечения сотрудников. Возможность трансформации помещений в переговорные комнаты также повысит ликвидность предложения», — перечисляет Чикиров.
Коммерция стала выгоднее квартир. Пимурзин констатирует, что благодаря санкциям люди поняли, что вкладываться надо в стране, а не где-то в европах. «Зарубежные компании ушли с рынка — наши предприниматели получили возможность хорошо заработать: смотрю, один обновил машину, второй не знает, куда деваться от клиентов. Помимо этого, повышается финансовая грамотность населения, у людей образуются капиталы, которые они хотят надежно инвестировать», — констатирует он.
Возникает вопрос: куда инвестировать? Раньше в основе инвестиционной модели были квартиры — это понятно, безопасно, рентабельно. Сегодня они гораздо менее привлекательны. «Сейчас, когда жилой сектор для многих стал недосягаемым, идет переориентация именно на коммерческую недвижимость, все больше клиентов приходит к нам именно с таким запросом», — говорит учредитель ДОФ.
Инфляция и дефицит предложений. Все опрошенные нами эксперты сходятся в одном: дальнейшего роста цен на покупку и аренду коммерческой недвижимости не избежать. «Инфляционное давление в первую очередь влияет на все процессы, удорожание нового строительства. Повышенный спрос в условиях отсутствия качественных предложений и длинные листы ожидания арендаторов также толкают арендные ставки вверх», — подчеркивает Чикиров.
Инвестпривлекательность Казани. «Коммерческая недвижимость в столице РТ дорожает — это аксиома. Популисты могут сколько угодно кричать, что это пузырь, но цены на качественные предложения растут естественным путем и продолжат идти вверх», — заочно соглашается с ним Пимурзин. По его словам, особенно справедлив этот тренд для Казани. «Город обновляется быстрее, чем прошивка у айфонов. У нас недавно прошел саммит БРИКС, столица республики стала еще круче, были грандиозные вливания в благоустройство. Многие впервые приехали в Казань или увидели обновленный город, его инвестиционную привлекательность. Я обожаю привозить сюда гостей и наблюдать за их реакцией, она всегда одинакова: „Это вы так живете и еще чем-то можете быть недовольны?!“».
Новые налоги. Изменения станут заметными уже со следующего года — после пересчета кадастровой стоимости, которую с переменным успехом оспаривает бизнес. Несладко придется собственникам небольших ТЦ и офисов площадью от 1 тыс. «квадратов» — они должны будут уплачивать налог в размере 60% от ставки. Послаблений не предусматривается и для собственников ТЦ площадью более 2 тыс. кв. метров. Они, как и прежде, будут платить 2% от новой кадастровой стоимости.
«Офисное помещение площадью свыше тысячи — это практически каждое второе здание. Это то, к чему рынок точно был не готов»
На рынке будет все больше нерентабельных объектов. В связи с увеличившейся нагрузкой арендаторы могут съезжать с арендуемых площадей либо сокращать занимаемые площади, говорит Сафин. Впрочем, другие эксперты, например Иванов, убеждены, что резкого повышения арендных ставок не произойдет, налоговая реформа даст отложенный эффект. «Пока налоги не придут за следующий год, собственник не будет повышать аренду, потому что ему главное — сохранить спокойствие, чтобы подольше посидел арендатор. Рост возможен в 2026 году», — прогнозирует он.
Собственники тоже должны будут отреагировать. «Увеличение налогов подвигнет увеличить предложения по продаже объектов недвижимости, собственники будут принимать меры по оптимизации расходов и избавляться от менее рентабельных объектов», — предупреждают в ASG Group.
Недвижимость стала конкурировать с депозитами от коммерческой недвижимости. «Раньше классика жанра для искушенного инвестора — 10 процентов [доходности] и в районе 10 лет окупаемости. Понятно, что люди по старой памяти еще хотят эти деньги заработать, но сегодня по факту 5–7 процентов доходности уже считаются нормой», — отмечает Шайхиев. Ахмеров рассказывает, что от снижения доходности недвижимости выигрывают банки с их 20-процентными вкладами. «Рынок коммерческой недвижимости сейчас впервые начал конкурировать с депозитами. Положил деньги, ничего не делаешь, а процент капает», — делится он.
Впрочем, Пимурзин, например, считает, что ставка в 21% долго не продержится, а недвижимость дорожает постоянно. «Да, в моменте на депозитах можно заработать, но, замораживая средства в банке, можно многое упустить. И если на депозит можно положить средства в любой момент, то с объектом недвижимости так не получится — если его не купите вы, на следующий день его заберут другие», — констатирует он.
