Залог продайте, долги отдайте

В татарстанском арбитраже рассматривают иск итальянской банковской группы UniCredit S.p.A., которая требует, чтобы взыскание за долги ЗАО «Казстройинвест» по ипотеке было обращено на имущество должника — а именно на два здания недавно реконструированного одного из самых дорогих казанских торговых центров ТРК «Южный» общей площадью 77,85 тыс. кв. м и 53,14 тыс. кв. м земли под ними.

Общий объем требований иностранного кредитора — почти $34,1 млн или более 2,05 млрд рублей. Итальянский банк также просит суд определить способ реализации заложенного «Казстройинвестом» имущества — «публичные торги в форме аукциона» и начальную продажную стоимость заложенного имущества, кадастровая стоимость которого на сегодня превышает 3,8 млрд рублей (цена строений — 3,3 млрд, земельных участков — 530 млн).

Заявление итальянцев было зарегистрировано в сентябре, а в октябре собственник молла и его застройщик — компания «Казстройинвест» Владимира Барахтина — сам предъявил иск к иностранной банковской группе и Управлению Росреестра по РТ. О содержании заявления казанцев пока ничего не известно — оно только подано.

«Реальное время» обратилось в компанию с вопросами о причинах претензий со стороны банка и сути иска в адрес Росреестра и UniCredit S.p.A. В приемной ответили: «Мы это не комментируем», однако вскоре с редакцией связался представитель ЗАО «Казстройинвест» (КСИ) Константин Чернов.

— В связи с прекращением ипотеки и отсутствием возможности снять ипотеку во внесудебном порядке КСИ подало иск о регистрации прекращения ипотеки. На сайте арбитражного суда Республики Татарстан имеется информация об иске UniCredit S.p.A. к КСИ. Как видно из публично доступной информации, какого-либо иска о взыскании задолженности предъявлено не было. ЗАО КСИ также не является ответчиком по какому-либо другому судебному спору о взыскании задолженности перед UniCredit S.p.A. За комментариями по иску UniCredit S.p.A. предлагаем обратиться к UniCredit S.p.A., — сообщил он.

ТРК «Южный» находится в управлении московской компании Lynks Property Management, но здесь ситуацию пока не прокомментировали.

Модернизировали, модернизировали — и увели в офшор

Торговый центр «Южный» был сдан в эксплуатацию в 2004 году — тогда его площадь составляла около 21 тыс. кв. м. Спустя 4 года собственники пришли к выводу о необходимости реконструкции. Девелопером выступило ЗАО «Казстройинвест», инвестором — кипрская компания Matelo Holdings Limited, вложившая в проект порядка $105 млн. Сейчас «Матело Холдинг Лимитед» проходит по делу третьим лицом.

В 2011-м молл открылся в новом формате, увеличив площади до 100 тыс. кв. м и приняв в качестве якорного арендатора «Ашан». Была в «Южном» и вторая реконструкция — она пришлась на пандемию и проходила «в рабочем порядке», без закрытия ТРК для посетителей.

По данным «СПАРК-Интерфакс», на конец 2021 года размер долгов ЗАО «Казстройинвест» превысил стоимость всего имущества компании на 7,9 млрд рублей. При этом выручка от эксплуатации ТРК в 647 млн рублей превысила результаты допандемийного 2018 года, но так и не достигла рекорда, поставленного в 2017-м (771 млн). При этом в 2021-м прибыль от продаж в 166 млн оказалась ниже, чем в 2018-м (187,7 млн) и тем более в 2017-м (почти 340 млн). А чистая прибыль в 2021 году (172,5 млн) оказалась вдвое ниже, чем в 2017-м (375 млн). Ддважды — в допандемийном 2018-м и пандемийном 2020-м компания уходила в убыток — на 1,6 и 1,9 млн соответственно.

В открытых базах данных изначально не было информации о собственниках компании, владеющей «Южным» — с 2008 года это были трое российских граждан, а с декабря 2021 года фирма ушла в офшор, и ее учредителем числится та самая кипрская компания Matelo Holdings Limited. Бессменным директором фирмы с 2004 года является Владимир Барахтин.

«Объект привлекательный, но мы ограничены внутренним рынком»

Стоимость ТРК «Южный» значительно превышает сумму долга собственника, которую хочет покрыть банк, считает эксперт «Реального времени» — заместитель генерального директора компании «А-Девелопмент» Владимир Шайхиев.

— Как объект инвестирования этот торговый центр выглядит привлекательным, — говорит он. — Его недавно успешно модернизировали. У него есть большая подземная и наземная парковка. А его локация изначально была неплохой — в первой линии, на оживленном перекрестке, близко от улицы Родина, но строительство поблизости Вознесенского тракта делает ее еще привлекательнее. Теоретически на него может найтись покупатель из числа крупных федеральных игроков и инвестиционных компаний. Однако на решение о покупке наверняка повлияет информация о доходах.

В качестве плюса этого объекта эксперт указал на то, что себестоимость строительства подобного здания на сегодня будет раза в два выше, чем кадастровая стоимость «Южного».

«Мавзолеи никому не нужны»

А гендиректор агентства недвижимости «РеАгентство» Юрий Чикиров заметил, что обращение UniCredit S.p.A. в Арбитражный суд о взыскании долга по ипотечному кредиту вполне может быть связано с «санкционной тематикой» — банк-то иностранный:

— Возможно, банк планирует выйти из всех залогов по России. Ну, а если должник не выполняет обязательств по договору займа, то обращение в суд — стандартная процедура.

Кроме того, заметил он, более низкая первоначальная цена объекта дает возможность привлечь к участию в торгах максимально большое количество заинтересованных инвесторов:

— Это позволит повысить спрос на ТРЦ и продать его по максимальной рыночной планке. Шансы продать его вообще зависят от цены вопроса. А определение этой цены — достаточно длинная процедура, нужна независимая оценка. Сейчас спрогнозировать цену нереально. Но надо понимать, что мавзолеи сегодня сегодня никому не нужны, и при оценке перспективности покупки торгового центра инвестор будет исходить из дисконта к рынку — из того, насколько предложение дешевле других подобных, либо из потенциальной доходности этого объекта с учетом снизившегося трафика и сбежавших арендаторов.