Волна закрытий некогда модных и популярных коворкингов прокатилась по Казани. В конце июня тихо-мирно прекратил работу «Штаб» — резиденция креативных индустрий медиаменеджера Ярослава Муравьева
Не продержался проект ни Сбера, ни сына известного челнинского строителя
Волна закрытий некогда модных и популярных коворкингов прокатилась по Казани. Появившиеся в 2013 году офисные пространства с рабочими местами в аренду стали уходить с рынка. Близкая к компании «Унистрой» UD Group, управляющая торговыми центрами «ГоркиПарк» и KazanMall, закрыла два своих коворкинга Smart Space, основанных в 2021-м. Площади в бизнес-центре «Сфера» на улице Гаврилова передали новому владельцу здания, и теперь здесь медцентр. Второй находился в ретейл-парке Udacha в коттеджном поселке «Царево Village» под Казанью — теперь здесь компьютерный клуб.
Это только начало, предрекают эксперты. Служивший пристанищем для айтишников и фрилансеров «Телеграф Space» в центре Казани сдал свои площади целиком в аренду одной компании и перестал существовать как коворкинг. В 2018 году его открыла супружеская пара Виктория Оловянникова и Артем Локи. Коворкинг «В тапочках» на улице Вишневского тоже в основном посещали айтишники. Видимо, это его и погубило — он также закрылся. Пару лет проработал и клубный офис и коворкинг «Деловар» на улице Адмиралтейской.
Первичными заказчиками коворкингов были айтишники. Но ковид научил их работать удаленно, поэтому львиная доля спроса ушла. Фрилансеры на фоне СВО поразъехались, а простым офисникам платить 12–15 тысяч рублей за рабочее место невыгодно.
В конце июня тихо-мирно прекратил работу «Штаб» — резиденция креативных индустрий медиаменеджера Ярослава Муравьева, в 2015-м с помпой открывавшаяся на улице Татарстан при участии первых лиц республики. Проект позиционировался как современная площадка для молодежи, где бы соединялись рабочее и развлекательное пространства. «У „Штаба“ не было своей концепции. Что это? Креативное пространство, антикафе или коворкинг? Когда ты не знаешь, кто ты, наверное, ты скоро умрешь», — указывает слабые стороны один из собеседников нашего издания. Напомним, владельцы здания бывшей фабрики «Швейник», где сидел «Штаб», отказались продлевать с ним договор аренды.
Стоит, пожалуй, упомянуть и популярное казанское антикафе «Циферблат», которое для студентов и молодежи служило в том числе местом для работы и получения занятий, что вполне вяжется с концептом коворкинга. Заведение закрылось в 2022 году после 10 лет работы, не сумев пережить санкции.
А как все красиво начиналось… На подъеме тренда в Казани открывали первый в России коворкинг от Сбера. Презентовать свое детище за 20 млн рублей — коворкинг GrowUp на улице Айвазовского — приезжал сам Герман Греф. Но проект продержался два года и закрылся аккурат перед пандемией. В IT-парке на Петербургской год назад закрылся коворкинг, размещавшийся в пространстве «Точка кипения». Сделать это пришлось из-за «ряда причин», сообщили нам по телефону представители коворкинга. Роковым 2020-й стал и для небольшого (40 кв. м) заведения «Навигатор Кампус», располагавшегося в одноименном частном технопарке на улице Мусина, которому удалось продержаться практически 6 лет. В феврале 2014-го на открытии присутствовал президент РТ Рустам Минниханов, а в марте его посетил Дмитрий Медведев, занимавший тогда пост премьер-министра России. Объект принадлежал Василю Закиеву — сыну известного в Челнах строителя Азата Закиева.
Коворкинг миллиардера Рыбакова ушел Совкомбанку, московский WorKKi так и не открылся, на рынок вышел IT-парк
Средняя продолжительность жизни коворкингов в Казани, судя по опыту их работы, лишь изредка превышает 2–3 года. Сейчас на столицу РТ, по данным Perfect Red, приходится около 17 тыс. кв. м площадей с рабочими местами, где могут трудиться чуть более 2 тыс. человек. Дефицит пространств породил рост цен. Стоимость рабочего места к концу 2022-го по сравнению с годом ранее выросла на 22%. Сейчас это около 9 тыс. рублей в месяц за фиксированное рабочее место.
На подъеме тренда в Казани открывали первый в России коворкинг от Сбера. Презентовать свое детище за 20 млн рублей — коворкинг GrowUp на улице Айвазовского — приезжал сам Герман Греф
На Казань сегодня приходится около 10 полноценных коворкингов. Хватает ли этого для города-миллионника? В Москве, например, насчитывается около 100 подобных специализированных пространств, где сидят в том числе такие крупняки, как «Яндекс» или Ozon. Но, в отличие от Казани, площади коворкингов там большие — в Златоглавой нет развитого рынка малых офисов, отмечает управляющий партнер Perfect Red Юлия Прохорова: «Если в Казани мы еще можем найти офис в 15–20 квадратных метров, то в Москве их нет. „Нарезка“ там гораздо крупнее. Поэтому, когда предприниматель выбирает, за что платить — офис в непонятном месте без ремонта или коворкинг с сервисом в центре города, выбор падает на последний».
Посидеть час с комфортом за компьютером и столом стоит в Казани от 300–600 рублей. А застолбить за собой пространство на месяц — удовольствие не из дешевых: от 8–10 тыс. рублей до 17 тыс. с парковочным местом в центре Казани, душевой, «переговоркой» и спортзалом.
Крупных новых открытий в этом году не случилось, хотя планы были. Арендаторы Казани с нетерпением ждали запуска коворкинга от федерального игрока SOK миллиардера из списка Forbes и сооснователя корпорации «Технониколь» Игоря Рыбакова. Офис в три этажа и 4 тыс. кв. м находится в здании бывшего «Детского мира» на улице Пушкина. Но пространство у фрилансеров быстро увел Совкомбанк, арендовав площади целиком. Банкиры искали для своих 900 сотрудников офис класса А в Казани, но с ними жесткий дефицит, поэтому коворкинг с сервисными услугами в центре города стал оптимальным вариантом. Так что обычные фрилансеры остались без обещанного пространства с рабочими местами.
Арендаторы Казани с нетерпением ждали запуска коворкинга от федерального игрока SOK миллиардера из списка Forbes и сооснователя корпорации «Технониколь» Игоря Рыбакова. Офис в три этажа и 4 тыс. кв. м находится в здании бывшего «Детского мира» на улице Пушкина
На рынок хотел выйти и второй федеральный игрок — московская сеть коворкингов WorKKi от основателя ювелирного бренда «585» Александра Смирнова. Еще в 2018 году компания выкупила исторический особняк «Коммерческие номера» на Баумана. На четырех этажах в 2 тыс. «квадратов» должно появиться более 360 рабочих мест. Открыть коворкинг сначала обещали в 2020-м, затем в I квартале этого года, но ремонт продолжается до сих пор.
На рынок хотел выйти и второй федеральный игрок — московская сеть коворкингов WorKKi от основателя ювелирного бренда «585» Александра Смирнова. Еще в 2018 году компания выкупила исторический особняк «Коммерческие номера» на Баумана
На фоне закрытий и ожиданий крупных игроков пробует свои силы государство — так появился новый IT-парк им. Рамеева. В прошлом году здесь открылся коворкинг «Цифровая библиотека» на площади в 1,3 тыс. кв. метров. Работать круглосуточно могут 108 человек. Внутри две переговорные комнаты (одна доступна по записи, вторая в свободном доступе), Wi-Fi, звукоизоляционные перегородки, локеры (шкафчики), зона МФУ, оборудованная кухня, тренажеры, библиотека, зона отдыха с капсулой сна. Все пространство покрыто ковролином, поэтому все гости в носках.
Рабочее пространство быстро нашло свою аудиторию и оттянуло поток у других коворкингов, ведь посидеть здесь могут не только айтишники. Встретить можно и блогеров, специалистов по рекламе, пиару, брендингу, маркетологов, контент-менеджеров, аудиторов, бухгалтеров, репетиторов. Основная аудитория — от 25 до 35 лет, большинство — молодые мужчины. Как рассказали «БИЗНЕС Online» в пресс-службе IT-парка, в день коворкинг посещают до 30 человек, иногда — до 50.
«Те, кто арендует рабочее место, не привязаны к коворкингу. Рабочее место можно арендовать как на один день, так и на целый месяц. Но, как показывает наш опыт, часто гости берут абонемент на один день, но уже в следующий визит — сразу на месяц. Есть люди, которые работают здесь по 3–4 месяца, а один молодой человек приходит с самого открытия коворкинга (с августа прошлого года)», — отметили в IT-парке. Ценник — средний по городу. Абонемент на день стоит 600 рублей, на неделю — 3 тыс., нефиксированное рабочее место в месяц — 8 тыс. рублей. Самые дорогие абонементы — со звукоизоляционными перегородками и постоянным местом — за 13 тыс. в месяц.
На фоне закрытий и ожиданий крупных игроков пробует свои силы государство — так появился новый IT-парк им. Рамеева. В прошлом году здесь открылся коворкинг «Цифровая библиотека» на площади в 1,3 тыс. кв. метров
На пятки коворкингам наступают соцпроекты и кофейни
Что мешает развиваться коворкингам? В закрытии проектов эксперты видят несколько причин. Дело не только в оттоке спроса на фоне пандемии и СВО. Форматы коворкингов не соответствуют нынешним реалиям и потребностям клиентов, говорит эксперт по коммерческой недвижимости Константин Иванов.
«Коворкинг должен располагаться в центре, у станции метро или у остановки общественного транспорта, а не в условном Царево, — говорит он. — Должна иметься гостевая парковка, офис должен быть удобным и функциональным. Важна гибкость помещений, наличие мест отдыха и открытой кухни, нескольких переговорных комнат и конференц-залов, бесплатных услуг по предоставлению оргтехники и бумаги. Важен и лифт. Сейчас офисы перестали быть популярными, где на третий этаж подниматься нужно пешком или где стоит один устаревший лифт».
По мнению брокера, владельцам, прорабатывая концепцию пространства, нужно позаботиться и об организации приятного досуга — например, угощать пивом по пятницам или предоставлять спортзал за счет коворкинга.
«Посмотрите, как библиотеки, в том числе Национальная библиотека РТ, сетевые кофейни типа Skuratov и Surf развивают свои площади. По дизайну и атмосфере они практически не уступают коворкингам. Плюс находиться там ты можешь бесплатно»
Не могут долго удержаться на плаву коворкинги еще и потому, что часть их резидентов забирают более дешевые и даже бесплатные пространства Казани: антикафе, библиотеки или кофейни.
«Посмотрите, как библиотеки, в том числе Национальная библиотека РТ, сетевые кофейни типа Skuratov и Surf развивают свои площади. По дизайну и атмосфере они практически не уступают коворкингам. Плюс находиться там ты можешь бесплатно. В кофейне, конечно, нужно будет купить чашку кофе, но она все равно дешевле, чем один рабочий день в коворкинге, — рассуждает владелец сети антикафе „Баклажан“ Эдуард Ончуков. — На нашу аудиторию они тоже не претендуют, все-таки к нам приходят люди моложе и менее платежеспособные». 80% гостей антикафе — подростки от 18 до 21 года, остальные — любители настольных игр и коворкеры.
На улице Сеченова заработала площадка «Добрая Казань», куда приходят общественники и волонтеры. Также бесплатные соцковоркинги есть в молодежном центре «Юлдаш», КЦ «Московский» и «Сайдаш», в Нацбиблиотеке РТ и библиотеках №13 и №26 «Сандугач»
Кроме того, частным коворкингам некую конкуренцию составляют социальные проекты города, отмечает ряд экспертов. В прошлом году мэрия Казани в рамках стратегической помощи предпринимателям открыла социальные коворкинги. Например, на улице Сеченова заработала площадка «Добрая Казань», куда приходят общественники и волонтеры. Также бесплатные соцковоркинги есть в молодежном центре «Юлдаш», КЦ «Московский» и «Сайдаш», в Нацбиблиотеке РТ и библиотеках №13 и №26 «Сандугач». Правда, отмечают собеседники нашего издания, в основном там обитают пенсионеры, для которых проводят бесплатные мероприятия, или «залетная молодежь», живущая рядом.
«Да, подобные пространства забирают клиентов, — сетует основатель, управляющая коворкингами Parallel 34 и fun© Элла Круглова. — Как житель Казани, я рада развитию инфраструктуры города, но, на мой взгляд, было бы этично хотя бы не демпинговать и ставить средние цены по рынку (речь о стоимости рабочего места — прим. ред.)».
Элла Круглова: «Как житель Казани, я рада развитию инфраструктуры города, но, на мой взгляд, было бы этично хотя бы не демпинговать и ставить средние цены по рынку»
«Все небольшие коворкинги на сегодняшний день убыточны»
Подкосила коворкинги и экономика проектов. Окупаемая площадь составляет не менее 1,5 тыс. «квадратов», отмечает Прохорова. «У вас должен быть администратор, комнаты общего пользования… А если вы это делаете на 600 квадратных метрах, у вас затраты одни и те же, они не покрывают расходов, отмечает Прохорова. — В Казани за 10 лет вообще не открылось ни одного правильного коворкинга с этой точки зрения».
Владелица «Эковоркинга» на проспекте Ямашева Гульнур Балтабаева с этим согласна. «Все небольшие коворкинги, даже мой на 500 квадратных метров, на сегодняшний день убыточны. Они не приносят прибыли, — призналась Балтабаева. — Мы держим цену 300 рублей в день, но, даже если я поставлю среднерыночную по Казани, 600–700 рублей, все равно почти ничего не заработаю».
Математику предпринимательница представила такую: коммунальные платежи летом — 110 тыс. рублей, зарплата двух офис-менеджеров — 60 тыс., бухгалтер — 30 тыс., уборщица — 20 тыс. в месяц. Плюс расходники: кофе, туалетная и офисная бумага, инвентарь для спортзала и т. д. — это еще плюс 80 тыс. рублей. «300 тысяч пришло, столько же ушло в расход, — объясняет Балтабаева. — Мы располагаемся в БЦ „Парус“, где квадратный метр стоит 1,2 тысячи рублей. Если бы я сдавала эти 500 „квадратов“, то получала бы 600 тысяч рублей, минус „коммуналка“».
Как правило, владельцы небольших коворкингов держат их не как основной источник заработка. Для кого-то это имиджевая история или когда конфигурация офиса не позволяет посадить туда крупного арендатора: «нарезав» пустующие пространства и обставив мебелью, их можно сдавать как коворкинг, фрилансерам ведь многого не нужно. Еще один выход — переформатировать стандартные рабочие места со столами и стульями под другие направления, например, сдавать как зал для йоги или студиям растяжки.
Резко поднимать цены, чтобы выжить, владельцы пока не собираются. Сейчас стоимость места в коворкингах поднимается только в рамках инфляции и ставок аренды здания — собственники опасаются поднимать цены, чтобы не потерять гостей, говорит Круглова. По ее словам, они «очень аккуратно общаются с клиентами». «Несмотря на то что рынок диктует повышение цен, нужно бережно относиться к существующим клиентам. Не добавлять им стресса», — резюмировал эксперт.
«Произойдет сжатие и переформатирование этого бизнеса. Если нет идеи, он не будет работать. Коворкинги станут тематическими, важно найти целевых клиентов»
Пока есть дефицит офисных площадей, коворкинги будут выживать
По оценке Иванова, в соответствующей нише Казани нужны еще как минимум три крупных коворкинга, как SOK, и два десятка мелких. Компании, которые работают на аутсорсинге, всегда нуждаются в хороших рабочих местах в центре города, и небольшие офисные пространства имеют спрос. «Потенциал роста есть. В Казани дефицит офисных помещений. Но делать коворкинг из того, что и так сдается, для собственника будет странным решением. Потому что он может сдать его в одни руки и не париться с операционной задачей. Ведь коворкингом нужно управлять, заключать договоры с каждым арендатором, разговаривать с ними, и у тебя их как минимум 20, а не один», — говорит Прохорова.
Пока в Казани есть дефицит офисных площадей, коворкинги будут выживать, но владелец станет на них смотреть как на убыточный бизнес.
Надежда возлагается на прирост офисных площадей с сервисной моделью под ключ, как у коворкингов (обслуживание инженерных систем, охрана и т. д.). Пока такими услугами похвастать могут немногие. К примеру, БЦ «Мастер» на улице Галиаскара Камала предлагает помещения от 10 «квадратов» по системе «все включено» с парковкой и постоянным штатом хозработников. По такому же принципу работает бизнес-центр «Альянс» на улице Ершова.
Коворкинги не альтернатива традиционным офисам, скорее они обеспечивают вариативность, говорит руководитель проекта компании UD Group Клара Ритман. И сейчас для работников важно разнообразие возможностей. «Сотрудники оценили удобство комбинированных режимов и удаленной работы, возможность трудиться там, где комфортно и удобно, при этом не у всех дома есть оборудованные рабочие места или кабинеты, — подчеркивает эксперт. — В ближайшей перспективе они будут актуальны, особенно в определенных локациях, где современная инфраструктура, высокая концентрация места притяжения, так как рабочий процесс сейчас неотделим от других впечатлений — общения, взаимодействия с сообществом, отдыха».
Сейчас в Казани набирают популярность бьюти-коворкинги, когда мастера снимают рабочее место с профессиональной мебелью, зеркалами с подсветкой
«Произойдет сжатие и переформатирование этого бизнеса. Если нет идеи, он не будет работать. Коворкинги станут тематическими, важно найти целевых клиентов, — считает Чикиров. — С огромных площадей коворкинги уйдут на 200–300 „квадратов“. Администрирование на единицу площади увеличивается, но, с другой стороны, их проще загрузить. Пока же обеспеченного спроса в Казани как не было, так и нет. Только серьезные структуры в виде крупных банков способны взять 30–50 рабочих мест и разместиться в коворкингах. Но все считают свои деньги. Когда аренда съедает более 25 процентов оборота, бизнес не имеет возможности развиваться».
Тренд — на гибридность пространств, которые подходили бы и для работы, и для отдыха, считает Ритман. К примеру, сейчас в Казани набирают популярность бьюти-коворкинги, когда мастера снимают рабочее место с профессиональной мебелью, зеркалами с подсветкой. На сайте бесплатных объявлений сдают такое местечко от 350 рублей в час, и порой мастеру выгоднее прийти в коворкинг. «В салоне красоты места сдаются по графику 2/2 либо на месяц. Например, мастер по маникюру платит 10 тысяч рублей в месяц из-за дорогого оборудования. Бровисты занимают маленькую площадь, поэтому арендная плата — в размере 4 тысяч», — рассказывает один из владельцев такого коворкинга. «Зона бьюти-коворкинга позволяет нам самостоятельно выстраивать часы работы, а социальные сети и объявления на сайтах позволяют набрать базу клиентов. В XXI веке необязательно обращаться в салон красоты, чтобы начать свою карьеру в данной сфере», — объясняет стилист по прическам Разиля Биктимирова.
«Эковоркинг»
Основательница «Эковоркинга» Балтабаева отмечает, что коворкинги — идеальная площадка для старта малого бизнеса и даже полноценной его работы, если, к примеру, имеется производственная площадка. «Это должно быть не просто помещение, где стоят стол, стул и есть кухня, а где есть, например, кресла для парикмахера, оборудование для маникюра или педикюра, место для швей, спортзал для тех, кто хочет преподавать пилатес, и так далее. Все это можно сдавать мастерам в аренду. Нужны производственные коворкинги. Это должна быть платформа для поддержки малого и среднего бизнеса», — отмечает она.
Управляющая коворкингами Parallel 34 и fun© Круглова считает, что хоронить коворкинги рано. Просто бизнесу нужно снова объяснять, что такое коворкинг, а т. к. знакомые с этим понятием зарубежные компании ушли с рынка, объяснять концепцию шеринговой экономики в рамках аренды офиса для своей компании.
«Коворкинги — пространства, которые изначально подразумевают комплексный сервис, созданный по мотивам концепции „третьего места“. То есть не только рабочее пространство, но и множество разных зон, где можно отдохнуть, размяться, провести встречу или презентацию, — добавляет Круглова. — Отличительная черта коворкингов — сообщества. Люди с разными специальностями общаются, находят заказчиков, клиентов или партнеров, просто проводят время вместе. Это удобно и функционально».
