Знаковое историческое место Казани между улицами Некрасова и Бутлерова отныне не будет пустым зеленым холмом
Вместо 13-этажного ЖК — многофункциональный комплекс
Знаковое историческое место Казани между улицами Некрасова и Бутлерова отныне не будет пустым зеленым холмом. На территории за памятником Муллануру Вахитову, рядом с торговым центром «Кольцо», построят многофункциональный комплекс Mix Use (рабочее название) с жильем, офисами и магазинами. Как стало известно «БИЗНЕС Online», эскизный проект получил одобрение президента Татарстана Рустама Минниханова и согласован управлением архитектуры и градостроительства Казани. Инвестор и застройщик — турецкая «Дайнамик Глобал», генподрядчик — ООО «Полистройкапитал». Обе компании входят в турецкую ГК «Полимекс». Как сообщили нашему изданию представители инвестора, в строительство планируется вложить более $100 млн, или около 8 млрд рублей.
Согласование проекта затянулось на целых 6 лет. Тема участка неоднократно выносилась на заседания градсовета Казани и комиссии по вопросам градостроительства в исторических поселениях под председательством президента РТ, но каждый раз не удавалось получить окончательного одобрения. Изначально проект носил название «Ключ Казани» с жилыми домами до 13 этажей, затем был торгово-офисный центр Espace, и вот теперь — совершенно новый доработанный МФЦ. Осложняло процесс согласования и то, что место под застройку входит в список объектов культурного археологического наследия республиканского значения как достопримечательное место «Культурный слой исторического центра города Казани XI–XVII веков». За годы согласований поменялся и главный архитектор города, а значит, изменилось и видение будущего облика центра Казани.
«В общей сложности 10 или даже 15 разных проектов „посадки“ зданий прошло через нас, собственник неоднократно менял и функцию — то это была торговля, то ЖК, то апартаменты. Не буду вспоминать самое начало освоения участка, когда нам пришлось на всех уровнях доказывать ценность зеленой зоны, памятника и шахматной школы. Это уже, слава богу, утвердилось, — рассказала „БИЗНЕС Online“ помощник президента РТ Олеся Балтусова. — После разработки и внедрения концепции развития исторического поселения Казани требования к таким особенно важным с градостроительной точки зрения участкам стали более подробными, и проект был пересмотрен еще раз».
Теперь это лаконично вписанный в ландшафт комплекс, архитектура которого согласована на всех уровнях и поддержана. Конечно, нашлись замечания у казанских архитекторов, и еще какие. Но идеально попасть в десятку по всем канонам и регламентам собственник честно старался, и за это наша ему благодарность.
Турецкие инвесторы не скрывают радости, но в то же время отмечают, что подустали от затянувшегося процесса согласования и внесения изменений в проект. Пандемия коронавируса, а теперь и СВО — все это отразилось и на объеме иностранных инвестиций, которые привлекают в проект. Цены на стройматериалы, к примеру, выросли в разы.
В Казани «Полимекс» уже зарекомендовал себя при строительстве пятизвездочного отеля Kazan Palace by Tasigo на месте Шамовской больницы в Казани
Однако сложности инвесторов не остановили. Они постарались сохранить в первую очередь историческую память места, хотя сам холм и частично искусственный — приобрел нынешнюю форму в 1980-е при установке памятника татарскому революционеру Вахитову. Прямо за ним — аллея памяти в честь погибших в Афганской войне воинов-интернационалистов из Казани, а также сквер Дворца шахмат им. Нежметдинова и сама шахматная школа (объект культурного наследия). Холм и памятник сохранят, поскольку они находятся в охранной и рекреационной зоне. Напомним, намерения убрать с холма памятник Вахитову уже были. В 2007 году Минтимер Шаймиев, занимавший тогда пост президента РТ, предложил построить новое здание Национальной библиотеки РТ, а сам памятник перенести на площадь Вахитова. Был даже объявлен конкурс, но не срослось.
Идея в том, чтобы познакомить жителей Казани с жизнью в резиденциях. Так в Турции называются квартиры, расположенные в элитных комплексах, это довольно популярный сегмент среди обеспеченных турок и иностранцев
Элитное жилье на холме, подземный паркинг, скверы и пешеходные связи
Итак, что будет представлять собой новый многофункциональный комплекс на Бутлерова? Идея в том, чтобы познакомить жителей Казани с жизнью в резиденциях. Так в Турции называются квартиры, расположенные в элитных комплексах, это довольно популярный сегмент среди обеспеченных турок и иностранцев. Подобных предложений, как уверяют в компании, на рынке Татарстана нет. Название Mix Use пока рабочее, но из него понятно, что на Бутлерова будет представлен микс квартир, апартаментов и коммерческих помещений на первых этажах. Имея опыт управления гостиницами, компания планирует сдавать апартаменты по принципу апарт-отеля с гостиничным сервисом.
Общая площадь здания составит 60 тыс. кв. метров. Примерно треть из них пойдет под жилье, первые этажи — в основном под торговлю. В целом комплекс предполагает следующее:
- квартиры и апартаменты;
- нежилые помещения коммерческого назначения;
- ресторан;
- административно-офисные помещения;
- помещения бытового обслуживания;
- физкультурно-оздоровительный комплекс;
- кладовые для апартаментов;
- подземный паркинг и т. д.
Согласно документации, которая появилась на сайте комитета РТ по охране объектов культурного наследия, под общественные террасы отвели около 3 тыс. «квадратов», примерно столько же составит площадь озеленения. Для обитателей «резиденций» появится благоустроенный двор с детской площадкой и местами для отдыха. Будет и подземный паркинг. По расчетам (решение Казгордумы от 5 февраля 2021 года), для обслуживания объекта необходимо 162 машино-места. Проектом же предусмотрено 427 мест. Подземный паркинг со стороны улицы Некрасова будет иметь три уровня, с Бутлерова — один. На кровле парковки расположится территория внутреннего двора комплекса с озелененными пространствами и малыми архитектурными формами.
На кровле парковки расположится территория внутреннего двора комплекса с озелененными пространствами и малыми архитектурными формами
Высотность здания — самый важный элемент для исторического центра Казани. На данной территории возможно использование объектов капитального строительства высотой не более 111 м, а планируемая высота комплекса — 100,55 м, уточнили в мэрии города. Рельеф участка сложный, он имеет ярко выраженный перепад, поэтому проектом предполагается интеграция сооружения в существующий природный ландшафт без изменений последнего. Именно особенность рельефа и стала решающей при выборе архитектурно-планировочного решения, из-за чего комплекс получит переменную этажность и ломаную форму. Со стороны Бутлерова будет 5–7 этажей (1–2 из них подземные), со стороны Некрасова — 5–6 (один подземный), в дворовой части комплекса — 9 этажей, из которых четыре и пять подземных. Если приглядеться к эскизам, кажется, что на участке несколько отдельно стоящих зданий, однако комплекс будет единой постройкой с несколькими секциями. Такой эффект дают архитектурные особенности — сквозные проходы и цветовые решения фасада. Было важно сделать визуально единую линию с шахматной школой и другими зданиями по соседству.
Постройка из-за небольшой высоты раскинется практически по всему периметру участка, затраты на фундамент вырастут. С другой стороны, для коммерческой недвижимости, наоборот, в плюс, когда входные группы, что называется, ближе к земле
«Для того чтобы здание соответствовало идеологии холма, была урезана высотность. Это не в пользу инвесторов, поскольку, чем ниже здание, тем выше себестоимость», — рассказывает источник, знакомый с проектом. Постройка из-за небольшой высоты раскинется практически по всему периметру участка, затраты на фундамент вырастут. С другой стороны, для коммерческой недвижимости, наоборот, в плюс, когда входные группы, что называется, ближе к земле. Изюминкой же проекта станет экологическая «зеленая» кровля — здесь инвестор стремится к международным стандартам Green Globe. По такому же принципу строили и Tasigo, который стал первым пятизвездочным отелем в России, соответствующим экостандартам, начиная с тюбиков в номерах и заканчивая мебелью и раздельным сбором мусора.
Между улицами Некрасова и Бутлерова наконец появятся пешеходные связи
Между улицами Некрасова и Бутлерова наконец появятся пешеходные связи. Сама территория под застройку сегодня не развита — за существующей школой несколько пустырей да обрывы. Доступ пешеходов со стороны холма запланирован по лестнице с улицы Некрасова. Инвестор берет на себя и благоустройство входной части двора школы, несмотря на то что участок уже не в ведении застройщика. Облагородят и аллею афганцев. Напомним, изначально аллею Славы в первоначальном проекте хотели перенести в парк Победы, а саму школу — на улицу Амирхана Еники.
В отделке фасада нового комплекса — натуральный камень, декоративная штукатурка, металлические матовые кассеты. Какими будут типы и площади квартир, пока неизвестно, все зависит от спроса на большие или малые габариты. Однако здесь обещают предусмотреть разные планировки. Продажи квартир и апартаментов позволят быстрее окупить проект, говорят в холдинге. Класс жилья — элитный и элитный плюс. Стоимость квадратного метра определится ближе к началу строительства. Если разрешение на стройку будет получено в ближайшие полгода, комплекс возведут за 2–3 года. К слову, участок находится в аренде у «Дайнамик Глобал» до 2028-го. Сроков окупаемости проекта инвестор не называет.
В Казани дефицит элитного жилья, отмечают опрошенные эксперты «БИЗНЕС Online». Особенно его не хватает в центре города
В центре Казани не хватает элитного жилья. Почем будет «квадрат»?
В столице РТ дефицит элитного жилья, отмечают опрошенные эксперты «БИЗНЕС Online». Особенно его не хватает в центре города, так что хороший ценник в Mix Use заинтересует платежеспособную публику. Сейчас средняя цена за «квадрат» в новостройках Вахитовского района, по данным портала RealtyMag, составляет 213 тыс. рублей. Впрочем, что касается элитного жилья, диапазон цен достаточно велик, он доходит в уже сданных домах с ремонтом до 700 тыс. за «квадрат».
«Квартиры здесь купят, — уверена руководитель агентства недвижимости „Счастливый дом“ Анастасия Гизатова. — Не скажу, что все распродадут за один день, но Татарстан готов к этому. Во-первых, здесь хорошая локация, во-вторых, в центре Казани недостаточно предложений в сегменте элит». По ее словам, если цена за «квадрат» будет в 300–400 тыс. рублей, желающие обзавестись здесь жильем точно найдутся.
Согласен с Гизатовой и глава гильдии риелторов РТ Андрей Савельев, который считает, что желающие купить квартиру появятся, если турецкий инвестор не заломит цену, как некоторые казанские «сумасшедшие собственники».
Спрос будет зависеть от цены. Если предложат 250–300 тысяч рублей, интерес появится, хотя это и достаточно дорого для города. Если планируется брать по 500–600 тысяч за «квадрат», как у нас сейчас некоторые сумасшедшие собственники предлагают, например в ЖК «Аттика» у Кремлевской набережной, это уже нереально.
Как считают риелторы, на Mix Use обратят внимание в первую очередь те покупатели, которые присматривались к похожим апартаментам в ЖК Luciano Vita Club рядом с Булаком на Островского. Здесь 125 резиденций: 110 из них со статусом квартир, 15 апартаментов. Площадь самой маленькой — 54 кв. м, а высота потолков — до 4,4 метра. Сейчас квартиру площадью в 100 «квадратов» здесь предлагают за 30 млн рублей. Турецкий проект, отмечают спикеры, отчасти выигрышнее благодаря локации, близости к метро и внутреннему наполнению.
![«Здесь [в ЖК Luciano Vita Club] 125 резиденций: 110 из них — со статусом квартир, 15 — апартаментов. Площадь самой маленькой — 54 кв. м, а высота потолков — до 4,4 метра. Сейчас квартиру площадью в 100 «квадратов» здесь предлагают за 30 млн рублей»](https://stcdn.business-online.ru/v2/23-03-03/52836/1624265395-bo-elg-1530.jpg "«Здесь [в ЖК Luciano Vita Club] 125 резиденций: 110 из них — со статусом квартир, 15 — апартаментов. Площадь самой маленькой — 54 кв. м, а высота потолков — до 4,4 метра. Сейчас квартиру площадью в 100 «квадратов» здесь предлагают за 30 млн рублей»")
В ЖК Luciano Vita Club 125 резиденций: 110 из них со статусом квартир, 15 апартаментов. Площадь самой маленькой — 54 кв. м, а высота потолков — до 4,4 метра. Сейчас квартиру площадью в 100 «квадратов» здесь предлагают за 30 млн рублей
«По большому счету у Luciano теперь есть конкурент, который продает такие же апартаменты, резиденции, но место у него интереснее. Плюс у турок действительно хорошие дизайнеры, которые за счет серийности и большого опыта строительства могут предложить интересные варианты нашей публике», — говорит Гизатова.
Эксперты по коммерческой недвижимости в целом положительно оценивают идею строительства многофункционального центра с жильем и апартаментами. «Надо строить жилье в центре Казани, без людей коммерческие площади не работают», — говорит генеральный директор АН «РеАгентство» Юрий Чикиров. Тренд на апартаменты перебрался в Казань из Москвы и Санкт-Петербурга и будет развиваться на протяжении ближайших 2–3 лет, уверен генеральный директор «А-Девелопмент» Мурат Ахмеров. Тем не менее Чикиров уверен, что апартаменты — это лишь способ пройти по нормативам паркинга, которого явно не хватает для полномасштабного ЖК.
Стоимость продажи торговых и офисных площадей на Вахитовском холме составит 250–300 тыс. рублей за 1 кв. м, а ставка аренды — 1,5–2 тыс. рублей в месяц, отмечают эксперты. «Сейчас мы наблюдаем, что аренда не поспевает за стоимостью предложения на продажу. Сроки окупаемости выросли в 2,5 раза по сравнению с ситуацией два года назад. Теперь это 15–16 лет», — комментирует цифры Чикиров. Аналогичная ситуация наблюдается, например, на улице Тверской в Москве, где очень много вакантных помещений. Собственники не готовы сдавать их дешево, а арендаторы не готовы заходить по большим ставкам.
Тем не менее у инвесторов в коммерцию появится спрос на новый объект в Казани — уж очень заманчива локация. «Кто-то захочет разместиться там хотя бы с представительской функцией. А если будут оказывать услуги, то в их цену заложат возврат инвестиций на приобретение площадей», — добавляет Чикиров.
Александр Дембич: «Норматив плотности населения в городской застройке — минимум 40 человек на гектар, а в центре Казани — всего 16 человек на гектар»
«Целостность центра Казани важнее самолюбия инвестора и архитектора»
То, что вместо торгового центра появится жилье с ограниченным количеством коммерческих площадей, нравится и экспертам по градостроительству. «Норматив плотности населения в городской застройке — минимум 40 человек на гектар, а в центре Казани — всего 16 человек на гектар», — говорит завкафедрой градостроительства КГАСУ, кандидат архитектуры и член президиума правления союза архитекторов РТ Александр Дембич.
Решение построить на этом месте ЖК является «достаточным компромиссом для развития данной территории», рассказал «БИЗНЕС Online» советник министра строительства РТ, заслуженный архитектор РТ Николай Васильев. По его словам, проект не должен являться объектом архитектуры «в себе», с чем и были связаны замечания в ходе рассмотрения данного проекта. Хотя последний вариант нравится Васильеву больше, чем предлагавшиеся ранее высотки, у него остаются опасения, прислушается ли застройщик к последним замечаниям — уберечь шахматную школу и развить пешеходные маршруты через Вахитовский холм.
«Мы на совете беспокоились именно о том, чтобы проект учитывал происходящее на улицах Некрасова, Бутлерова. Должен появиться пешеходный трафик, возможность комфортного движения, в том числе для маломобильных категорий населения. Только представьте маршрут: от сада „Эрмитаж“ спуститься к стрелке Некрасова, которая выходит к „Кольцу“, подняться на Вахитовский холм, перейти через Бутлерова, зайти во дворы, пройти по задам Clover House, снова спуститься вниз… Это планировалось не один десяток лет, и такой маршрут должен быть комфортным», — подчеркнул Васильев. Как реализуют пешеходные связи, на запрос «БИЗНЕС Online» в пресс-службе мэрии не ответили.
Говоря о сроках согласования проекта, нужно понимать, что градостроительный совет не затягивает процесс умышленно, говорит Васильев. Закрытые слушания вызывают массу домыслов, в то время как на них озвучиваются объективные замечания к проектам. Другое дело, что настроенный только на прибыль инвестор может подолгу к ним не прислушиваться, тем самым оттягивая начало реализации проекта. «Вопрос не только в архитектуре, — заключает Васильев. — Целостность центра Казани важнее самолюбия инвестора и архитектора».
Эксперты также подчеркивают, что рассматривать развитие территории без транспортной схемы нельзя, ведь район «Кольца» — один из ключевых транспортных узлов города, иначе есть опасность добавить и без того перегруженным улицам центра города новые пробки.
