«Чижик» влетел в бывшие бойлерные казанских энергетиков

Экспертное Мнение Чикирова Ю.С. В Публикации Газеты «Реальное Время».

«Чижик» взлетел с Авиастроя

Запуск сети магазинов-дискаунтеров «Чижик» подогрел интерес к аренде малоформатных зданий, находящихся внутри больших жилых комплексов Казани. И тут ничего лучшего, чем экстренное перепрофилирование простаивающих ЦТП под ежедневные покупки, не придумать: в шаговой доступности — тысячи жителей, плюс автомобильная дорога для быстрой доставки и разгрузки грузов.

Исходя из этих соображений, федеральный ретейлер заключил первые договоры на аренду пяти ЦТП (бойлерных) в Авиастроительном и Ново-Савиновском районах Казани, рассказали участники рынка. Сначала «Чижик» обосновался в пустующих зданиях котельных на ул. Белинского, 18 и ул. Лукина, 11д, а затем — захватил и бывшие бойлерные на Четаева, 62б и Гаврилова, 12а.

Всего на начальном этапе было открыто девять жестких дискаунтеров в Казани. Остальные появились в небольших торговых центрах города. Но здесь бросается в глаза явный «географический» перекос. Больше всего магазинов открылось в спальном Ново-Савиновском районе (их четыре), по два — в Авиастроительном и по одному в Азино (ул. Зур Урам) и на проспекте Победы. Еще одна точка в центре — возле казанского железнодорожного вокзала. «Чижик» «прилетел» в титульное здание на ул. Саид Галеева, 6, где раньше доминировала «Пятерочка». Словом, пока сеть слабо или вовсе не представлена в Московском, Советском и Вахитовском районах. Хотя в последнем закрытых ЦТП в избытке.

Как энергетики избавились от наследия реформы

Первые перепрофилированные котельные были переданы в аренду бизнесу, подтвердили «Реальному времени» в X5 Retail Group:

— Мы заключаем договора аренды с собственниками таких помещений. В данном случае, владельцы котельных должны самостоятельно проводить реконструкцию объекта под требования сети. На сегодняшний день 13 магазинов жёсткого дискаунтера «Чижик» открыто в городе Казань, 4 магазина в городе Набережные Челны, 4 магазина в городе Йошкар-Ола и 2 магазина в городе Чебоксары, при этом создано более 150 рабочих мест. Из них только 5 расположены в зданиях бывших ЦТП «Татэнерго». Данные помещения были выбраны исходя из высокой концентрации домохозяйств вокруг них.

При этом в компании особо подчеркнули, что в данный момент в работе нет объектов, расположенных в зданиях бывших ЦТП. «Но при наличии предложений по ним мы будем их рассматривать индивидуально», — уточнили в пресс-службе компании.

У продуктового дискаунтера — особый формат. «Чижик» — это магазины, бизнес-модель которых построена на продаже узкого, но востребованного ассортимента высокого качества. Оптимизация бизнес-процессов и постоянная работа со снижением расходов магазина позволяет предлагать покупателям низкие цены, а продажа собственных брендов позволяет торговой сети выбирать только те продукты, которые соответствуют необходимому уровню качества, и устанавливать на товары справедливые цены без лишних наценок», — сообщали ранее в компании. Средняя площадь — 250-300 кв. м.

В то же время в «Татэнерго» сообщили, что не имеют отношения к арендному бизнесу с продуктовым ретейлом: «Здания бывших ЦТП по Четаева, 62б и Лукина,11д, были проданы в 2022—2023 годах, а здания на Белинского, 18 и Гаврилова, 12а — еще раньше», — подтвердили в пресс-службе «Татэнерго». Эти активы были проданы с торгов в рамках корпоративной программы по реализации непрофильных активов. Общее количество проданных зданий бывших котельных в компании не раскрыли. Но из пояснительной записки к годовому бухгалтерскому отчету «Татэнерго» по итогам 2022 года следует, что их балансовая стоимость сократилась с 80,86 млн до 56,98 млн рублей.

Татарстанские энергетики выставляли на продажу здания бывших ЦТП и земельных участков под ними в 2020 году. Их законсервировали после того, как в 2017 году многоквартирные жилые дома перевели с централизованного теплоснабжения на индивидуальные тепловые пункты (ИТП). Общую стоимость непрофильных активов тогда оценивали в 715 млн рублей.

Как фирма выкупила 12 ЦТП за 163,3 млн и снова продала

Самым крупным покупателем непрофильных активов энергетиков оказалась казанская фирма «Базис-Строй». Год назад она выкупила на электронных торгах единым лотом сразу 12 ЦТП, включая земельные участки под ними. По данным электронной торговой площадки, сделка обошлась в 163,3 млн рублей. Грубо говоря, каждый из ЦТП общей площадью до 200 тыс. кв. м обошелся в среднем в 10—12 млн рублей. В пересчете на 1 кв. м рыночная цена составила примерно 60 тыс. рублей. Двенадцать объектов недвижимости в Казани ушли одним лотом:

1. здание ЦТП 414,5 кв. м, зем. участок 550 кв. м по ул. Лукина, 11;
2. здание ЦТП 628,3 кв. м, зем. участок 670 кв. м по ул. Дубравной, 7а;
3. здание ЦТП 421,4 кв. м, зем. участок 840 кв. м по пр. Победы, 70;
4. здание ЦТП 572,1 кв. м, зем. участок 890 кв. м по ул. Адоратского, 5а;
5. здание ЦТП 478,2 кв. м, зем. участок 1 140 кв. м по ул. Гаврилова, 12;
6. здание ЦТП 468,7 кв. м, зем. участок 550 кв. м по ул. Меридианной, 17;
7. здание ЦТП 440 кв. м, по ул. Четаева, 4а;
8. здание ЦТП 395,9 кв. м, зем. участок 1 080 кв. м по ул. Лаврентьева, 14;
9. помещение ЦТП 482,2 кв. м, зем. участок 780 кв. м по ул. Ямашева, 58а;
10. здание ЦТП 393,9 кв. м, зем. участок 570 кв. м по ул. Ю. Фучика, 105
11. здание ЦТП 547,1 кв. м, зем. участок 600 кв. м по ул. Ю. Фучика, 143а;
12. здание ЦТП 545,8 кв. м, зем. участок 540 кв. м по ул. Закиева, 15а.

Впрочем, сейчас эти здания «разлетелись» по всему рынку недвижимости и находятся в руках разных собственников. Еще год назад компания продала их, выйдя в кэш.

— Когда мы приобретали 12 ЦТП, еще не было известно о приходе новой сети «Чижик», — рассказал бывший владелец этих площадей Нияз Шакирзянов в разговоре с «Реальным временем». — Мы не нашли коммерцию, не смогли их заполнить, бизнес не шел в аренду. Видимо, те, кто стал владельцем после нас, оказался более удачливым.

По словам предпринимателя, один из перепроданных объектов по улице Фучика,105 будет перестраиваться под медицинский центр.

В настоящее время энергетики подготовили к реализации около 80 объектов, включая технику и оборудование, говорится в материалах компании. «Реализацию непрофильных активов АО «Татэнерго» осуществляет путем проведения торгов. Торги проводятся на электронной торговой площадке АО «Агентство по государственному заказу Республики Татарстан» — sale.zakazrf.ru», — уточнили в пресс-службе компании.

Исполком Казани: бывшие ЦТП — на нужды города

Особенность бывших котельных — отсутствие у зданий окон, поэтому заинтересованность в них проявят пункты выдачи товаров маркетплейсов, прогнозировали ранее эксперты. Однако на деле оказалось, что эти помещения годятся и для дискаунтеров. По словам заместителя гендиректора A-Development Владимира Шайхиева, из-за низких цен эти магазины сами генерируют покупательский трафик, то есть покупатели специально едут сюда за покупками, и локация в данном случае не имеет особого значения. Риелторы оценивают арендные ставки в пределах 800—1000 рублей за 1 кв. м торговой площади в месяц, иначе говоря, каждая точка «Чижика» принесет арендодателю от 200 до 300 тыс. рублей. При этом в Казани есть острый дефицит торговых площадей для дискаунтеров, отмечают участники рынка.

К конца года X5 Retail Group планирует увеличить количество магазинов «Чижик» до 45 по всей республике, сообщили в компании. Где и когда они будут открыты, пока не уточняется. Но массового перепрофилирования котельных «Татэнерго» в торговые точки, скорее всего, ждать не стоит. Этому мешают завышенные требования в городских нормативах по благоустройству придомовой территории в Казани и высокие коэффициенты по количеству парковочных мест возле жилых домов.

Из-за нехватки земли не каждое здание бывшего ЦТП соответствует городским нормативам благоустройства, а значит, есть риск не получить разрешение на его эксплуатацию в качестве заявленного торгового объекта. А сами городские власти не скрывают, что хотели бы использовать эти помещения для социальных проектов. В марте прошлого года исполком Казани направил Рустаму Минниханову и «Татэнерго» предложение о перепрофилировании закрытых центральных тепловых пунктов под социальные объекты: «Мы обратились с просьбой передать эти объекты в муниципальную собственность под размещение социальных объектов. Надеюсь, этот вопрос получит положительное решение. Еще один-два года — и все подростковые клубы в городе будут отремонтированы, но их недостаточно. Есть определенный дефицит земли и помещений для размещения новых художественных и музыкальных школ», — сообщали в мэрии.

Так и получилось: «Базис-Строй», в чьем распоряжении осталось одно ЦТП, согласилось перестроить бывшую котельную на Четаева, 4 под коворкинг:

— Сейчас мы начинаем реконструкцию котельной под коворкинг. Это будет офисное креативное пространство — то, что нужно городу. Даже под социальные объекты сложно реализоваться, потому что земли вокруг этих объектов нет. Из-за этого сложно выдержать нормативы по озеленению и парковкам, — посетовал представитель фирмы.

«Главное преимущество бывших котельных — это удобное месторасположение внутри жилых дворов. Окружение как раз то, которое необходимо торговым сетям, — объяснил выбор Х5 гендиректор АН «РеАгентство» Юрий Чикиров. — Сюда идеально бы вписался бы и автосервис, полагает он.

Но не всем удается открыть в бизнес в бывших ЦТП. Наверное, лишь два-три из 10-ти замороженных ЦТМ смогли перезапустить их в работу, — рассказал он.

Почему? «Городские власти видят в этих объектах социальное предназначение и охотно дают «зеленый свет» тем, кто создает на этом месте спортзал или подростковый клуб. К примеру, в нашей практике один из предпринимателей переделал ЦТП на Чкалова в детский бассейн», — сообщил он. «Поэтому тот, кто хочет купить ЦТП под бизнес, сильно рискует. Став обладателем такой недвижимости, нет гарантии, что собственник сможет перепрофилировать под торговлю и автосервис. Формально назначение земельного участка соответствует этим видам бизнеса, магазин вроде бы проходит, но все равно могут быть определенные препоны», — предупреждает он.

Именно по этой причине потенциальные покупатели ЦТП имеют большие риски улететь в факап.