Обложить налогами с кадастровой стоимости объектов теперь планируется не только крупные торговые комплексы, но и гораздо более мелкие объекты, которые использует бизнес
Налог на имущество для магазинов и офисов — как будут считать?
Минфин РТ готовит пакет поправок в региональный закон «О налоге на имущество организаций». Обложить налогами с кадастровой стоимости объектов теперь планируется не только крупные торговые комплексы, как это было сделано в 2015 году, но и гораздо более мелкие объекты, которые использует бизнес.
Как следует из документа, размещенного на сайте антикоррупционной экспертизы правительства Татарстана, законопроектом предлагается расширить перечень недвижимого имущества, подпадающего под налог, дополнив его административно-деловыми центрами и торговыми центрами (комплексами) общей площадью свыше 1 тыс. кв. м, а также помещениями в них. Т. е., даже если в большом бизнес-центре много разных собственников с отдельными кадастровыми номерами, учтут и этих «нарезочников».
Что существенно меняется? Ранее подобный налог на имущество платили лишь торговые объекты от 2 тыс. «квадратов», расположенные в городах с численностью населения более 145 тыс. человек (Казань, Набережные Челны, Нижнекамск и Альметьевск). В основном это ТЦ, их перечень публикует минземимущество республики на своем официальном сайте после кадастровой оценки — всего около 500 объектов. В столице РТ, к примеру, это «МЕГА», «Тандем», KazanMall, «Парк Хаус» и др. Когда закон только вводили, он наделал много шума — Арбитражный суд был завален исками о пересмотре кадастровой стоимости, ведь раньше моллы платили налог исходя из инвентаризационной стоимости зданий, более низкой, а не приближенной к рыночной. Теперь же власти РТ хотят добавить в плательщики и административные здания.
Предлагаемая налоговая база — 2% от кадастровой стоимости, это максимальная ставка, которую могут ввести регионы. Ожидается, что изменения вступят в силу уже с 1 января 2025 года. На первых порах будут льготы — 60% от исчисленной суммы налога. Для торговых объектов свыше 2 тыс. «квадратов» ничего не меняется — они по-прежнему будут платить свои 2% от кадастровой оценки.
В пояснительной записке к законопроекту авторы закона объясняют, что в субъектах Приволжского округа налогообложение от кадастровой стоимости уже давно распространено, помимо торговых объектов, и на административно-деловые центры. При этом в 8 субъектах установлено ограничение по площади, в остальных без ограничения. «Также в основных направлениях бюджетной, налоговой и таможенно-тарифной политики на 2024 год и плановый период 2025-го и 2026-го, утвержденных министерством финансов Российской Федерации, предусмотрен переход к налогообложению недвижимости организаций исходя из кадастровой стоимости в отношении всех объектов».
Ну и не секрет, что казну в эти непростые времена нужно пополнять. Сколько поступит в бюджет от введения данного налога? По предварительным подсчетам, нововведения коснутся около 700 объектов по РТ. Если взять за основу среднюю цену «квадрата» в 100 тыс. рублей, налог на имущество выйдет минимум в 1,2 млн рублей в год для здания в 1 тыс. «квадратов» и максимум 2,2 млн для объекта в 1,9 тыс. кв. метров. Выходит, что в бюджет поступит около 1 млрд рублей. Источники нашего издания в налоговой отрасли подсказывают, что таким образом платежи от налога на имущество в РТ вырастут в 2–3 раза. А если учесть, что крупным торговым центрам недавно сделали переоценку кадастровой стоимости (ее проводит минзем Татарстана раз в три года), то и моллам придется несладко.
Напомним, что «кадастровый налог» для объектов недвижимости — это право регионов. Для торговых комплексов ставка в республике постепенно растет с 2015 года. До 2017-го она была 1,2%, в 2018-м — 1,5%, а с 2019-го — уже 2%. Изначально обложить налогом предлагалось только здания выше 3 тыс. кв. метров. Однако затем компенсировать выпадающие доходы казны решили за счет менее крупных объектов площадью от 2 тыс. кв. метров. На одном из совещаний в Росреестре раис РТ Рустам Минниханов призвал не давать поблажек. «Огромное количество умельцев, которые не хотят платить никаких налогов. Здесь должна быть наша слаженная работа. То, что положено платить государству, — платить до копейки, без выкрутасов. Находится много разных интересных схем, с ними надо бороться», — заявлял он.
«Схемы» эти хорошо известны. Чтобы уйти от налога на имущество, владельцы больших зданий дробили помещения и оформляли на разные ИП и ООО — так можно было уложиться до облагаемой налогом площади. Новые здания строили также исходя из такой математики. Теперь эти лазейки тоже перестанут действовать.
«Это затронет сотни объектов малого и среднего бизнеса и, возможно, будет для них большим ударом, ведь компании на УСН освобождались от налога на имущество. Представляете, у вас было ноль и вдруг могут выйти миллионы! — отмечает руководитель ООО „Юридическая фирма „Татюринформ“ Марат Камалов. — По сути, этот налог снимает их с „упрощенки“ и заставляет платить. Раньше бизнесу главное было по выручке с аренды не выскакивать за 60 миллионов в год — и все укладывались, а сейчас нет!»
Камалов вспоминает, что, когда для торговых комплексов в РТ только вводили налог на имущество с кадастровой стоимости, для собственников это стало большой неприятностью, а в судах были многочисленные иски по оспариванию оценки — налог с кадастровой стоимости рушил налаженную экономику гигантских комплексов. В том числе собственники больших ТК доказывали, что у них торговля не входит в здание — там якобы располагались административные помещения, офисы. А сейчас и для этой категории могут закончиться льготные времена.
«Во-первых, порог площади резко уменьшается с 2 тысяч до 1 тысячи. И самое главное — практически все офисные центры будут облагаться налогом. Что интересно, регионы по Налоговому кодексу могут играть со ставкой — от 0,1 до 2 процентов. И в Татарстане решили пойти по максималке. Даже эти 60 процентов от базы могут составлять миллионы незапланированных трат. Новая кадастровая оценка зданий в республике сейчас почти попала в верхнюю границу рынка», — отмечает Камалов.
Доходность от аренды при существующих договорах упадет в разы, а срок окупаемости зданий вырастет
«13-ю аренду будут отдавать в счет налога»
Обсуждение налога идет пока кулуарно среди законодателей и с участниками рынка не обговаривается. В минфине РТ предпочли не комментировать изменения, объяснив это тем, что проект закона находится в стадии разработки и согласования с заинтересованными министерствами и ведомствами. В минзеимуществе Татарстана также не ответили на запрос издания: мол, закон еще не принят, что обсуждать? Поэтому многие владельцы бизнеса узнали о предстоящих изменениях от «БИЗНЕС Online». Первая реакция — шок. Доходность от аренды при существующих договорах упадет в разы, а срок окупаемости зданий вырастет.
Сколько теперь придется отстегнуть бизнесу? Возьмем, к примеру, административное здание на Пушкина — это одна из офисных улиц Казани. Всего на ней сосредоточено более 200 тыс. «квадратов» коммерческой недвижимости — их стоимость оценивается в 9 млрд рублей, а объекты приносят своим хозяевам от аренды больше полумиллиарда рублей в год. Среди собственников небольших зданий, которые попадают под новое налогооблажение, — ООО «Девелоперская компания „Основа“» Эдуарда Колтуна и Фархата Исхакова, Торгово-промышленная палата, потребительские общества во главе с председателем Хайруллинным Робертом Назиповичем, часть площадей «Арены» находится на балансе ООО «Татинтрейд» Хафиза Салихова (бывший министр торговли и внешнеэкономического сотрудничества РТ, экс-депутат Госдумы) и его супруги Галии Салиховой, питейный дом «Татспиртпрома» арендует место у СК «Строй-Альянс».
Так, для офиса в доме №20а на Пушкина площадью в 1,1 тыс. кв. м и кадастровой стоимостью в 109,3 млн рублей налог на имущество по новым расчетам составит для владельца 1,3 млн рублей. Здесь арендуют места банк ВТБ и «Росгосстрах».
«Налоговая нагрузка ложится на все помещения, но, как правило, в аренду сдается около 70–80 процентов из них. В итоге это ляжет на плечи арендатора и приведет к увеличению арендных платежей. Прогнозирую, что ставка аренды вырастет на 10–20 процентов», — говорит директор A-Development Владимир Шайхиев. Сроки окупаемости же зданий, по скромным оценкам, вырастут на два года, говорят эксперты. «Например, человек купил здание в прошлом году, у него была такая экономика, что он „отобьет“ объект за 10 лет. Но за счет того, что у него добавится налог, он „отобьет“ уже за 12 лет, теряет два года окупаемости», — говорит эксперт по коммерческой недвижимости Мурат Ахмеров.
«Арендодатели, конечно, отыграются арендой рано или поздно, а любое повышение арендной ставки ляжет на плечи бизнеса, — предполагает и гендиректор АН „РеАгентство“ Юрий Чикиров. — Где долгосрочные договоры со стороны собственников, там, конечно, собственники будут меньше зарабатывать. Фактически 13-ю аренду будут отдавать в счет налога. Больше, я думаю, это коснется районных объектов».
Владелец компании «Доступный офисный фонд» Вячеслав Пимурзин видит и плюсы в новой системе — новый налог подстегнет владельцев заполнять пустующие помещения качественным составом арендаторов и вкладываться в ремонт зданий. «Никто от бизнеса отказываться не будет, и нет цели потерять своих арендаторов. Просто пропорционально этот налог переложится на арендаторов, они будут платить больше», — говорит он.
Для конечного же потребителя может вырасти и стоимость услуг и товаров, не исключает Камалов. «Если это какой-нибудь рынок, „сладкое“ место, это все ляжет на все товары и услуги, которые нам реализуются. Это будет еще один элемент в повышении розничных цен. Безусловно, здесь есть негативный социальный эффект, — говорит Камалов. — Но если арендаторы не согласятся, не смогут платить больше, экономически владельцы зданий просто могут не потянуть все обязательные платежи, учитывая повышения цен на „коммуналку“, энергоресурсы, они будут продавать объекты. Причем хорошо, быстро, не сообщая о налоговом бремени. И новый собственник, возможно, не знающий об этой ситуации, может купить неликвидный актив — приобретет „чемодан без ручки“».
«Бизнес, который сам размещается в своем здании, и так старался по максимуму задействовать помещения — за любую стоимость сдавали либо размещали или производство, или торговлю, или услуги»
Депутат Фаррахов: «Предприниматели должны понимать, что сейчас эти расходы важны для поддержки республики»
Почему налог для офисников и небольших магазинов вводят именно сейчас, когда налоговая нагрузка на бизнес и так выросла, а Татарстан при этом ставку «заряжает сразу по максимуму»?
«На федеральном уровне сейчас принимаются решения, озвученные президентом РФ, что налогообложение должно носить справедливый характер, потому по НДФЛ, по остальным налогам приняты конкретные решения. Страна в непростой ситуации сейчас, поэтому, мне кажется, решение республики абсолютно корреспондируется. Такое справедливо, и предприниматели, в том числе занимающиеся торговлей, должны понимать, что сейчас важны эти расходы и для поддержки, и для республики, для реализации всех планов, которые есть», — считает депутат Госдумы от Татарстана Айрат Фаррахов.
Время поощрительных льгот кончается, и таким образом в бюджете «просто ищут деньги», говорит заместитель председателя комитета по экономике, инвестициям и предпринимательству Госсовета РТ Марат Галеев. Введение налога на имущество «заставит» владельцев более рационально использовать помещения, говорит он.
«Я согласен, что это нагрузка. Но вы только посмотрите на эти торговые центры: какой процент неиспользуемых площадей? Их очень много пустующих, и собственники спокойно сидят. Я думаю, подобное заставит их более эффективно, рационально использовать площади», — отмечает депутат.
В ассоциации малого и среднего бизнеса РТ в то же время не приветствуют новый налог именно сейчас, считая, что бизнес и так потрясают последние налоговые реформы.
«Любая налоговая нагрузка на малый бизнес — это нежелательно. С начала следующего года вводится еще целая куча налогов, в том числе НДС, если объем выручки составляет более 60 миллионов рублей. Кроме того, нагрузки на физлица растут и так далее, потому каждое увеличение налога — дополнительная нагрузка, в такой ситуации, естественно, будут выживать сильнейшие, — отмечает председатель ассоциации МСБ по РТ, генеральный директор компании ОАО „Ваш быт“ Фарид Сафин. — Бизнес, который сам размещается в своем здании, и так старался по максимуму задействовать помещения — за любую стоимость сдавали либо размещали или производство, или торговлю, или услуги. Есть очень много в торговых центрах сейчас пустующих помещений из-за того, что многие бренды просто уехали из России, кто-то неконкурентоспособным становится, поэтому, конечно, здесь будут помещения пустовать, а еще налоги за них платить. Вот в этих случаях будет, конечно, сложно для предприятия».
Из-за 100–300 рублей нагрузки с «квадрата», возможно, в суды владельцы бегать и не будут, но вот распродаж зданий из-за большой налоговой нагрузки исключать не стоит
А стоит ли оспаривать кадастровую оценку?
Юристы уже сейчас ожидают вала обращений по оспариванию кадастровой оценки стоимости зданий, тем более по Казани есть примеры, где она рассчитана некорректно, отмечает управляющий партнер аудиторской фирмы «Палладиум» Альбина Губайдуллина. Иски направят в адрес минземимущества РТ, которое должно на своем сайте опубликовать список зданий и помещений по аналогии с ТЦ.
«Кадастровая стоимость объектов как коммерческого, так и жилого назначения, которые попадали ко мне, была оценена неверно. Где-то она действительно ниже реальной стоимости, но в 90 процентах случаев гораздо выше реальной, — поделилась своим опытом руководитель агентства недвижимости „Счастливый дом“ Анастасия Гизатова. — Индивидуального подхода к оценке, которую проводили специалисты Татарстана, нет. Соответственно, она не отражает реальную стоимость. Были случаи, когда объект продается с торгов за 5 миллионов рублей, но его никто не хочет покупать, притом что его новая кадастровая стоимость — 10 миллионов. Это что за перекос такой?»
Однако есть нюанс, говорит Гизатова: расходы по снижению кадастровой стоимости могут не отбиться «экономией налога». Грубо говоря, вычислить реальную кадастровую стоимость — дорогое удовольствие, не все могут себе это позволить. Тем более у небольших офисников обороты куда скромнее, чем у крупняков.
«За оценку коммерческих помещений вы должны заплатить не меньше 300 тысяч рублей, плюс судебная экспертиза. Если проиграете суд, то эту судебную экспертизу оплатите тоже вы. Плюс вы платите юристу. Таким образом, целесообразность оценки по кадастровой стоимости теряется, — считает руководитель агентства недвижимости „Счастливый дом“. — Повторю, я прогнозирую увеличение количества исков в Верховный суд, потому что кадастровая стоимость и земельных участков, и нежилых помещений была недавно пересмотрена. Естественно, мало кого она устроила. А от тех, кто может себе позволить данные услуги, в текущем году Верховный суд будет завален такими заявлениями».
Из-за 100–300 рублей нагрузки с «квадрата», возможно, в суды владельцы бегать и не будут, но вот распродаж зданий из-за большой налоговой нагрузки исключать не стоит, отмечает Ахмеров.
«Возьмем за пример торговый центр „Мебельград“ в Дербышках. Почему он закрылся? Потому что налог на торговый центр просто удушил. Он перестал быть торговым центром, всех арендаторов выгнал, еще в малоликвидной локации находился, — говорит эксперт по коммерческой недвижимости. — Я думаю, что неэффективных собственников это побудит продавать объекты, потому что недвижимость часто расценивают как актив с пассивным доходом, такой пенсионерский. То есть ты купил (как правило, тысяча „квадратов“ — такими помещениями владеют индивидуальные предприниматели, которые освобождены от налога на имущество) и получаешь прибыль. Но в данном случае правила меняются, экономика — тоже. Если у тебя здание полупустое, еще и ставки не по тысяче рублей, а по 500, тебя эта экономика может подкосить. Людям будет некуда деваться».
Бизнес также считает, что в сегодняшних реалиях неверно «взвинчивать» для малых объектов налоговую базу сразу по максимальной ставке в 2%. Для начала, как в случае и с крупными ТЦ, можно было бы пойти по пути постепенного повышения. «Никакой рабочей группы в РТ не создается, нет никакого плана, чтобы сначала полпроцента вводить, потом процент, потом только 2. Все хотят сделать из-под полы, пополняют кубышку», — подытожил Ахметов.
Госсовет РТ планирует рассмотреть законопроект уже на ближайшем заседании в июле. «БИЗНЕС Online» будет следить за развитием событий.
Анна Городнова, Антон Сенопальников, Эльвира Самигуллина
Источник: https://www.business-gazeta.ru/article/639028
