Что считать стрит-ретейлом? По словам экспертов «БИЗНЕС Online», единого определения нет. Если обобщить их ответы, получается, что это коммерческая недвижимость на первом этаже здания и на первой линии относительно пешеходного и автомобильного трафика
Стрит-ретейл столицы РТ: выжил и переиграл ТЦ?
Что считать стрит-ретейлом? По словам экспертов «БИЗНЕС Online», единого определения нет. Если обобщить их ответы, получается, что это коммерческая недвижимость на первом этаже здания и на первой линии относительно пешеходного и автомобильного трафика. В Казани данный сегмент представлен в основном нежилыми помещениями на первых этажах или в высоких цоколях жилых домов. Обычно такие площади занимают продуктовые магазины, сфера услуг, медицинские центры, пекарни и многое другое.
Звучавшие в прошлом десятилетии опасения, что торговые центры вытеснят магазины «у дома», не оправдались. «Для людей по-прежнему важны удобство, экономия времени. А тратить полдня на ТЦ — это уже шопоголизм. Я, как потребитель, ценю время. Куда-то ехать имеет смысл, только если надо пощупать», — говорит гендиректор АН «РеАгентство» Юрий Чикиров. По его оценке, бичом ТЦ становится их «шоурумность»: покупатели приезжают туда посмотреть на товар, а заказывают его все равно онлайн.
«Для людей по-прежнему важно удобство, экономия времени. А тратить полдня на ТЦ — это уже шопоголизм»
Стрит-ретейл по-прежнему имеет ряд преимуществ для ведения бизнеса по сравнению с ТЦ и бизнес-центрами:
- местоположение в спальных районах, близость к потребителю;
- более низкая ставка налога на недвижимость, а также отсутствие налога на землю и льготы;
- меньшие затраты на коммунальные платежи — в ТЦ они возрастают из-за обилия мест общественного пользования.
В пандемию коронавируса стрит-ретейл получил новое дыхание, отмечает Мурат Ахмеров, генеральный директор A-Development. Торговые центры были закрыты, и владельцы небольших шоурумов бросились искать площади с отдельным входом с улицы — отчасти для того, чтобы заполучить клиентов, не желающих оформлять QR-код о вакцинации. Ожили и задние линии: стали возникать dark kitchen — кухни, работающие исключительно на доставку готовой еды, без посадки в зале, а также dark store — склады сервисов по доставке продуктов («Самокат», «Маркет 15 минут» от «Яндекса»). С ростом онлайн-торговли появилось множество пунктов выдачи заказов (ПВЗ).
Стрит-ретейл жил, живет и будет жить. Возможно, немного перестроится из-за появления black store, развития онлайн-сервисов и доставки, но переход произойдет не в ближайшие год-два.
Стрит-ретейл в 2023 году не только не теряет актуальности, но и стабильно растет. По данным Avito, в январе – июне 2023 года спрос на аренду такой коммерческой недвижимости вырос на 73% по сравнению с аналогичным периодом 2022-го, а на покупку — более чем в 2 раза. В компании это связывают с развитием туризма в республике (речь о локациях в центре города) и параллельного импорта. По мнению гендиректора Ахмерова, сказывается и эффект низкой базы на фоне прошлогоднего начала СВО.
Стрит-ретейл в 2023 году не только не теряет актуальности, но и стабильно растет. На фото — проспект Победы
«Те, кто раньше выводил деньги на Запад, оказались в положении, что Европа и США теперь закрыты», — привел Ахмеров еще одну причину роста спроса на стрит-ретейл. О Турции, популярной у татарстанских инвесторов в недвижимость, то и дело возникают слухи о прекращении выдачи вида на жительство гражданам России. Пока еще остаются доступны ОАЭ и страны Юго-Восточной Азии, но для многих это слишком далеко. Поэтому люди стараются вкладывать деньги в России, а инвесторы в недвижимость создают 90% спроса, продолжает эксперт.
Объем предложений о продаже стрит-ретейла тоже растет, но медленнее — по данным Avito, за последние полгода в Казани таких объявлений стало на 12% больше, чем в первой половине 2022-го. «Число предложений выросло в связи с активной застройкой Казани и ее прилегающих территорий», — называет одну из причин руководитель направления управления недвижимостью UD Group Регина Пашагина. Свой вклад внесли и собственники, распродающие имущество в связи с переездом за границу, добавляет Ахмеров.
За последние полгода арендная ставка и цена продажи коммерческой недвижимости формата «стрит-ретейл» в Казани выросли на 20% — такую оценку «БИЗНЕС Online» привели в девелоперской компании UD Group
Ставки растут, но доходность «стрита» в Казани падает
В результате растущего спроса за последние полгода арендная ставка и цена продажи коммерческой недвижимости формата «стрит-ретейл» в Казани выросли на 20% — такую оценку «БИЗНЕС Online» привели в девелоперской компании UD Group. Сейчас средняя стоимость аренды — 1 390 рублей за 1 кв. м в торговых коридорах и 1 191 рубль за 1 кв. м в среднем по городу.
Разброс арендной ставки на стрит-ретейл в Казани существенный — от 600 рублей в отдаленных от центра районах до 2,5 тыс. за «квадрат», рассказал Чикиров. Самый главный фактор, который влияет на данный показатель, — местоположение. Самые дорогие и востребованные — на первой линии улиц с высоким пешеходным и автомобильным трафиком, возле станций метро и остановок общественного транспорта, возле узловых объектов вроде Приволжского рынка, добавляет Ахмеров.
Конечно, бывают и исключения: есть некоторые помещения стрит-ретейла в центре Казани с арендной ставкой в 1 тыс. рублей за «квадрат», но ими никто не интересуется. «Это связано с тем, что жилье выведено за пределы исторического центра, о чем говорят градостроители. Нужно увеличивать жилой фонд в центре, чтобы он не умирал вечером», — комментирует Чикиров.
В удаленных жилых комплексах аренда может стоить столько же, сколько в центре города, до 1,5 тыс. рублей за «квадрат»: такая ситуация наблюдается в жилых комплексах «Салават Купере», «Станция Спортивная», «Весна», «Царево Village»
Парадоксальное исключение — удаленные жилые комплексы. Там аренда может стоить столько же, сколько в центре города, до 1,5 тыс. рублей за «квадрат»: такая ситуация наблюдается в жилых комплексах «Салават Купере», «Станция Спортивная», «Весна», «Царево Village». «Удельная стоимость ставки к цене продажи там выше, доходность дает как раз удаленность», — аргументировал Чикиров. Все дело как раз в отсутствии альтернатив: и арендаторам, и будущим посетителям некуда податься.
Цена «квадрата», впрочем, растет еще быстрее, чем арендные ставки, поэтому доходность стрит-ретейла для собственника падает. «Если раньше хорошей считалась доходность 12 процентов, сейчас 6–7 уже неплохо», — говорит Чикиров. На это влияют цены на жилье, которое находится над стрит-ретейлом. Когда квартиры в Казани стоили по 120 тыс. рублей за 1 кв. м, нежилые помещения стоили 70–80 тыс. рублей. Когда же квартиры стали 200–250 тыс., то и нежилые начали догонять — 135–150 тыс., а то и 200 тыс. за «квадрат», приводит цифры эксперт.
Юрий Чикиров: «Если раньше хорошей считалась доходность 12 процентов, сейчас 6–7 уже неплохо»
«Сейчас застройщики продают первые этажи за 150–200 тысяч рублей за квадратный метр, где-то доходит до 300 тысяч. Встает вопрос доходности: если купить за 200 тысяч и сдавать за 1,5 тысячи, доходность будет 7–9 процентов годовых. Предположим, что ремонт, эксплуатация и „коммуналка“ полностью возмещаются арендатором. Тогда 9 процентов годовых до налогообложения в текущих условиях неплохо», — приводит Ахмеров свои расчеты.
Топовые локации: ставка до 5 тыс. за «квадрат» и ветхие коммуникации
Улицы, которые насыщенны стрит-ретейлом, называют «торговыми коридорами». По версии UD Group, список самых востребованных улиц по районам выглядит следующим образом:
- Вахитовский район Казани: Баумана, Пушкина, Островского, Татарстан, Чернышевского, Профсоюзная, Карла Маркса, Вишневского;
- Московский и Ново-Савиновский: Декабристов, Ибрагимова, Ямашева, Чистопольская;
- Советский и Приволжский: Рихарда Зорге, проспект Победы, Ершова, Сибирский тракт.
Другие эксперты также упомянули улицы Амирхана, Меридианную, Сибгата Хакима, Спартаковскую.
«Золотая» точка в стрит-ретейле Казани — это площадь Тукая, особенно со стороны улицы Баумана. Здесь ставка аренды может доходить до 5 тыс. рублей за «квадрат», что отражается и на соседних локациях. Например, по данным источников «БИЗНЕС Online», площади магазина «Золотое яблоко» в здании бывшего «Детского мира» четыре года назад оценивались в 4–4,5 тыс. рублей за 1 кв. метр.
Богатый торговыми коридорами центр чаще характеризуется старыми зданиями. «Возраст помещения на ставку аренды не влияет, имеет значение только его потенциал с точки зрения продаж, плотность населения вокруг», — уверен заместитель гендиректора A-Development Владимир Шайхиев. Старые коммуникации и сравнительно небольшие площади мешают развиваться разве что супермаркетам, добавляет эксперт: им банально не хватает подъездных путей и электрических мощностей.
То, что в центре высокая ставка аренды и это не ложится в бизнес-модель супермаркетов, — абсолютный миф.
Свои собственные торговые коридоры создают застройщики жилья — уже на этапе планирования они закладывают улицы, окруженные стрит-ретейлом:
- улица разведчика Ахмерова в ЖК Art City от компании «Унистрой»;
- улица Азата Аббасова в ЖК «Весна» от «Унистроя»;
- улица Столбова возле ЖК Vicent от «КамаСтройИнвеста»;
- улица Тукая в ЖК «Царево Village» от «Унистроя»;
- улица Ярышлар в ЖК «Станция Спортивная» от #Суварстроит;
- улицы Наиля Юсупова и Ильгама Шакирова в ЖК «Салават Купере» от Госжилфонда РТ.
Первые два примера эксперты считают эталонными. «Не везде на первых этажах надо делать стрит-ретейл, а только там, где торговые коридоры и трафик. Если уйти в сторону от центральной улицы в Art City, то там на первых этажах уже квартиры, — комментирует Ахмеров. — А взять „Изумрудный город“ — они полностью сделали первые этажи под стрит-ретейл и очень долго их заполняли».
Подходы к проектированию коммерческих помещений меняются. Так, при проектировании первого ЖК, который строится в рамках редевелопмента депрессивной промзоны в районе речпорта под брендом «Новая Портовая», учитывают даже климатические данные, не говоря уже о пешеходном трафике, конструктивных ограничениях и рельефе. В комплексе будут три условные категории коммерческих и административных помещений: инфраструктурный ретейл для местных жильцов, инфраструктура городского масштаба для жителей всего города и туристов и дополнительная инфраструктура локального масштаба.
Гастрокластеры сформировались на Профсоюзной, Столбова, Сибгата Хакима
«Крупные международные бренды проявляют интерес к помещениям стрит-ретейла, но остаются в пределах торговых центров из-за дефицита вакантных площадей и неразвитости в Казани торговых коридоров сегмента одежды», — отмечает еще один тренд Пашагина из UD Group. Кроме того, она выделяет повышенный интерес со стороны арендаторов к помещениям под общепит, который связан с тенденцией проектирования в жилых комплексах так называемых гастрономических коридоров.
Специализированных торговых улиц в Казани действительно немного. Таковой можно назвать, например, Малую Красную, заселенную бутиками брендовой одежды VIP Group Рамиля и Лины Курбановых. Гастрокластеры сформировались на Профсоюзной, Столбова, Сибгата Хакима. На улице Парижской Коммуны, на историческом месте Сенного базара, сконцентрировалась торговля халяльными товарами. «Сегментация в стрит-ретейле важна. Люксовый бутик не может соседствовать с овощами и фруктами. Должна быть синергия в одном ценовом сегменте, бизнесы должны дополнять друг друга», — комментирует направление развития стрит-ретейла Чикиров.
«Взять «Изумрудный город» — они полностью сделали первые этажи под стрит-ретейл и очень долго их заполняли»
Стрит-ретейл от застройщиков столицы РТ подорожал на 20% за год
По данным аналитики «Дом.РФ», в Казани сейчас строится 382 тыс. кв. м нежилых площадей в многоэтажках — это почти вдвое больше, чем в прошлом году. Позитивная динамика и в продажах — за апрель – июнь застройщики реализовали 106 помещений на общую сумму в 609 млн рублей. В 2022-м выручка за тот же период была поскромнее — 318 млн за 81 помещение. Средняя цена за «квадрат» коммерции в новостройках Татарстана за год подросла на 20% до 137 тыс. рублей в июне. Максимальный скачок, по данным «Дом.РФ», был зафиксирован в апреле 2022-го, тогда стоимость квадратного метра выросла до 152 тыс. в РТ.
Рост цен на коммерческие помещения будет и дальше, прогнозируют в компании «Унистрой», — до 160–170 тыс. рублей за «квадрат». За первое полугодие в формате «стрит-ретейл» здесь ввели в эксплуатацию 4,5 тыс. кв. м, что на 30% больше, чем за аналогичный период прошлого полугодия, по средней цене в 145–150 тысяч. До конца года планируется ввести еще 450 кв. м стрит-ретейла во второй очереди ЖК «Весна».
До конца года планируется ввести еще 450 кв. м стрит-ретейла во второй очереди ЖК «Весна»
«С точки зрения проектирования мы сейчас активно исследуем спрос с целью оптимального планирования функционала всех коммерческих помещений, закладываем площади спортивного назначения на старте проектирования, создаем гибкие планировки для возможности организации помещений с крупной и мелкой нарезкой площадей за счет продуманных конструктивных решений, — рассказал „БИЗНЕС Online“ заместитель гендиректора девелоперской компании „Унистрой“ Искандер Юсупов. — Еще одна яркая эффективная тенденция — планирование крупного ретейла на участках с площадью квартир от 100 тысяч квадратных метров с заранее продуманными местами разгрузки».
В жилых комплексах «Яратам» (на фото) и «Свобода» под коммерческие помещения предусмотрено более 3,5 тыс. «квадратов», и они уже полностью проданы
В СМУ-88 в прошлом году и вовсе не было помещений, предусмотренных для коммерции на первых этажах, — их полностью отдали под квартиры и общественные пространства для жителей. В этом же году здесь готовятся к сдаче нескольких ЖК. Так, в жилых комплексах «Яратам» и «Свобода» под коммерческие помещения предусмотрено более 3,5 тыс. «квадратов», и они уже полностью проданы.
«В прошлом году по понятным причинам сделок с коммерцией на первых этажах, как и на рынке жилой недвижимости, было ощутимо меньше. Но уже с декабря появилась устойчивая тенденция к стабилизации — продажи уверенно пошли вверх. Сегодня можно говорить о хорошей динамике, по нашим объектам реализовано порядка 80 процентов от общего количества. Среднюю стоимость „квадрата“ называть будет не совсем релевантно — она разнится в зависимости от расположения и площади объекта. Помещения небольшой площади более ликвидны и немного дороже. В аренду коммерческие пространства мы не сдаем», — рассказал нашему изданию гендиректор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев.
Один из самых дорогих по сумме объектов стрит-ретейла находится на первом этаже многоуровневого паркинга в ЖК «Солнечный город» возле Оренбургского тракта — 265,5 млн рублей за 1,2 тыс. кв. м, по 210 тыс. рублей за «квадрат»
Топ самых дорогих объектов стрит-ретейла в Казани
«БИЗНЕС Online» ознакомился с существующими на рынке предложениями по продаже объектов стрит-ретейла. При поиске объявлений мы выбирали только помещения на первых этажах — у зданий целиком иное ценообразование.
Один из самых дорогих по сумме объектов стрит-ретейла находится на первом этаже многоуровневого паркинга в ЖК «Солнечный город» возле Оренбургского тракта — 265,5 млн рублей за 1,2 тыс. кв. м, по 210 тыс. рублей за «квадрат». Реализует объект ООО «УК „Основа“», генеральный директор — Григорий Эйдлин (не путать с владельцем «Казанской неотложки»). На объекте с потолками 4,8 м уже есть арендаторы — «Пятерочка» и алкомаркет «Хочу еще!». Новым арендаторам предлагают помещения в «нарезке» от 30–40 кв. м за 2,3 тыс. рублей в месяц за «квадрат».
На объекте с потолками 4,8 м уже есть арендаторы — «Пятерочка» и алкомаркет «Хочу еще!». Новым арендаторам предлагают помещения в «нарезке» от 30–40 кв. м за 2,3 тыс. рублей в месяц за «квадрат»
Почти 2 тыс. кв. м торговых площадей продается на Горьковском шоссе за 205 млн рублей, по 95 тыс. рублей за «квадрат». Как следует из текста объявления, земля находится в собственности, здание может быть расширено, имеет большую собственную парковку. Объект полностью заселен арендаторами — по данным 2ГИС, там находится 15 организаций: магазины запчастей, цветов, газовых котлов, продуктов и др.
В центре коммерция дороже. Нежилое помещение на улице Дзержинского, возле парка «Черное озеро», можно приобрести 725 кв. м на первом этаже элитного жилого дома за 200 млн рублей — по 276 тыс. рублей за «квадрат». В объявлении отмечается, что у объекта есть два входа, площадь поделена на офисы по 23–76 кв. м, но можно провести перепланировку — несущих перегородок там нет. У объекта уже есть два арендатора — кофейня Skuratov Coffee (125 кв. м) и офис (200 кв. м). Если арендаторы не нужны, можно купить только свободные 400 кв. м по 293 тыс. рублей за «квадрат» — итого 117 млн рублей. В то же время только помещение кофейни оценено в 55 млн рублей, или 440 тыс. за «квадрат».
Нежилое помещение на улице Дзержинского, возле парка «Черное озеро», можно приобрести 725 кв. м на первом этаже элитного жилого дома за 200 млн рублей — по 276 тыс. рублей за «квадрат»
Ищет покупателя помещение бассейна с фитнес-клубом в ЖК Atlantis на Казанке. Общая площадь — почти 1,2 тыс. кв. м, из них 330 «квадратов» свободного назначения. Бассейн 25 на 8 м глубиной до 2 м, есть два входа — с улицы и со двора. Объект стоит 157 тыс. рублей за 1 кв. м, или 186,1 млн рублей все вместе.
Если смотреть по самой высокой цене за квадрат, по классике, это объекты в центре города. Например, 326 тыс. рублей за 1 кв. м стоит торговая площадь в 118 «квадратов» на Островского с арендатором – магазином часов. Помещение 272 кв. м на первом этаже ЖК Nova на улице Ершова со сдачей в II квартале 2026 года уже продается по 300 тыс. рублей за «квадрат», всего 81,6 млн рублей. Еще выше цена 1 кв. м, 414 тыс. рублей, обнаружилась в ЖК Altura на улице Тельмана, застройщик — «КамаСтройИнвест»: офис площадью 179 кв. м стоит 74,2 млн рублей. Помещения со входом со двора, кстати, стоят на четверть дешевле — всего 295 тыс. рублей с «квадрата». Обживать их можно будет уже в III квартале этого года.
Цена «квадрата» в 414 тыс. рублей обнаружилась в ЖК Altura на улице Тельмана, застройщик «КамаСтройИнвест»: офис площадью 179 кв. м стоит 74,2 млн рублей
Крупные сделки на рынке стрит-ретейла, в отличие от тех же ТЦ или офисов, заключаются нечасто — масштабы не те. Ярким событием на рынке за последние два года эксперты назвали сдачу в аренду «Магниту» (АО «Тандер») бывших помещений сети супермаркетов «Эдельвейс», основанной предпринимателями, братьями Айратом (трагически погиб в 2020-м) и Илшатом Хайруллиными. По условиям соглашения, в течение 10 лет «Магнит» запустит на опустевших «квадратах» 67 своих магазинов, что уже активно происходит.
Постепенно закрываются некоторые супермаркеты «Бахетле» Муслимы Латыповой с последующим выставлением площадей на продажу — на Мамадышском и Сибирском тракте, Горьковском шоссе, проспекте Ямашева, улице Декабристов. Крупной сделкой в стрит-ретейле можно считать и продажу Дома татарской кулинарии — особняк на Баумана за 160 млн рублей приобрел скандальный экс-мэр Архангельска Александр Донской, который планирует открыть там развлекательный центр «Дворец впечатлений» по мотивам сказок народов мира и небылиц.
Депутаты предлагают дать жильцам многоквартирных домов право запрещать продажу алкоголя в магазинах и предприятиях общепита, которые функционируют в нежилых помещениях тех же зданий
Что в будущем: запрет алкомаркетов и все более мелкая «нарезка»?
На ассортименте форматов стрит-ретейла в ближайшее время могут сказаться многочисленные инициативы по запрету торговли алкоголем в жилых домах. Последний законопроект на соответствующую тему был внесен в Госдуму 18 июля: депутаты предлагают дать жильцам многоквартирных домов право запрещать продажу алкоголя в магазинах и предприятиях общепита, которые функционируют в нежилых помещениях тех же зданий. Потенциально из-за этого могут закрыться не только мелкие «наливайки», но и крупные сети алкомаркетов вроде «Красное и Белое», «Порт», «Русалка», «Хочу еще!» и т. д. Вместе они занимают немалую часть стрит-ретейла — 592 точки по запросу «алкомаркет» в 2ГИС в Казани. Тем не менее освободившиеся от торговли площади всегда может занять формат услуг, уверены эксперты.
По словам руководителя категории коммерческой недвижимости на Avito Олега Изотова, на рынке торговых предприятий идет тренд на «мелкую нарезку». «Это касается не только стрит-ретейла, но и всей отрасли. Данная тенденция связана с тем, что благодаря уменьшению метража торговой площади и снижению стоимости такого объекта владелец может быстрее найти арендатора на это пространство», — объясняет эксперт.
Уже в ближайшей перспективе на «нарезку» стрит-ретейла может повлиять популяризация дискаунтеров, считает Чикиров: у одной только сети «Чижик» от X5 Group план открыть в Казани 30 магазинов до конца года (работает уже 14). А есть еще «Моя цена», «Светофор», «Победа», «Находка». И если «Пятерочке» нужно 400 кв. м, то «Чижик» может обойтись и 300.
У одной только сети «Чижик» от X5 Group план открыть в Казани 30 магазинов до конца года
Тенденция, что дискаунтеры повлияют на рынок стрит-ретейла, действительно есть, подтверждает Шайхиев, компания которого провела самые первые сделки по аренде помещений для «Чижика» в Татарстане. «Надо понимать, что ретейлеры могут открывать две точки рядом только ради того, чтобы там не открылся конкурент», — говорит эксперт. Так что еще не факт, что развитие «Чижиков» приведет к закрытию «Пятерочек» и появлению вакантных площадей.
***
Стрит-ретейл останется фаворитом для инвесторов в недвижимость, а арендная ставка и стоимость продажи будут расти, сходятся во мнении опрошенные эксперты «БИЗНЕС Online». «Рынок стрит-ретейла все равно будет живым. Арендаторы съезжают — их замещает другой сегмент. Онлайн-торговля не угрожает стрит-ретейлу, всегда можно найти замену формату», — прогнозирует Чикиров. По оценке Ахмерова, арендная ставка будет прибавлять примерно по 10% в год.
Инфографика: «БИЗНЕС Online»
